Câu chuyện của mình trong tình hình thị trường bất động sản 2022

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Ken Agustus)

Câu chuyện của mình

• Dự án mình chọn mua an cư chất lượng bàn giao khá tốt, nền giá rẻ và vị trí không quá xa trung tâm truyền thống. Xét về P/P thì đáp ứng những nhu cầu an cư cơ bản khá tốt. Tuy nhiên vì tình hình siết room tín dụng mà cư dân đã mua vẫn chưa được giải ngân nhận nhà còn người đang muốn mua ở cũng không thể tiếp cận nguồn vốn. Vì vậy mà giá bán, cho thuê không đạt như kì vọng đầu tư, chờ đợi 3-4 năm nay của nhiều chủ nhà.

• Nhà mình ở quận 4 chỉ là nhà cư xá trước năm 75 nhưng vị trí đắt địa, sầm uất khi chỉ cần đi bộ cũng ra được quận 1, dù rao bán nhưng cũng vì tình hình siết tín dụng mà người mua chỉ có 50% cash, 50% còn lại họ cũng không vay được để mua.

• Bà con mình buôn bán cho nhóm khách lao động các khu công nghiệp ở Tân Uyên, Bình Dương thì dịp 2.9 về chơi mình được nghe kể là có công ty cho lao động nghỉ lễ 2.9 HAI THÁNG và nhiều công ty đã tạm ngưng hoạt động. Kể cả công ty mình là FDI của Nhật nhưng sau 1 năm hết dịch vẫn chưa thể khôi phục sản xuất hoàn toàn khi mà nguồn cung linh kiện và đơn hàng từ Trung Quốc vẫn chưa bình thường trở lại.

• Bạn bè mình làm sale/ môi giới cũng than chi phí chạy ads quá cao mà không ra được khách net. Chưa kể khách mua không vay ngân hàng được cũng càng khó khăn. 

Bởi nên hiện nay nhà phố, chung cư đã bàn giao mà thanh khoản bán ra còn khó thì mấy hữu đu đất tỉnh, đất xa lắc xa lơ giờ muốn ra được hàng mong manh như giấc mơ 16h30 . Tất cả đang đứng im nhưng giá thì xuống không nhiều do kì vọng của chủ nhà vẫn nồng nhiệt như tình yêu tuổi 18. Thời điểm này chỉ có những ai vay tiền để mua nhà an cư hay vẫn ôm mộng đầu tư lướt lát là mệt thôi chứ còn những ai đang cầm nhà không phụ thuộc tiền vay thì thoải mái chẳng vấn đề gì. 

Thời gian rồi bđs x2 x3 vì những năm qua lãi suất thấp, tiền rẻ và gói cứu trợ khiến thế giới ngập trong tiền nên đó là giá của tương lai, bđs nhà phố khó giảm sâu vì nó vẫn có giá trị sử dụng, chết là bđs đầu cơ. Nhưng nhìn chung toàn thị trường sẽ ít giao dịch, đó là điều bình thường. Nên nếu ai không muốn suy nghĩ nhiều và có dòng tiền sẽ ném vào đất chờ thời, ai mà muốn tận dụng lãi suất ngân hàng trong thời kì đóng băng họ gửi ngân hàng rồi 1-2 năm rút ra tìm cơ hội.

Ngành bđs nếu không phải theo trường phái đầu tư dài hạn (>5 năm) thì khi kinh tế bắt đầu phục hồi, ngân hàng mở lại room tín dụng, người ta bắt đầu vay tiền mua nhà/bắt "đáy" thì bắt đầu tạo nên "sóng". Ở đâu có sóng thì bay vào húp chỗ đó.
Thêm nữa quá trình FED hạ lãi suất rất lâu chứ không phải bùm phát hạ ngay. Tức là lãi suất tăng, rồi tăng chậm dần, rồi lên tới đỉnh, rồi dừng ở đấy, xong mới bắt đầu hạ từ từ xuống, tới mức nào đó sẽ ngừng hạ sideway để thị trường thích ứng rồi mới hạ tiếp, đó là cả một quá trình.

Thời điểm vay mượn để đầu tư là thời điểm các đợt sóng bắt đầu trở lại, thị trường bđs dần có khởi sắc, nó cũng không rõ ràng và được quyết định bởi giá bđs (giảm nhiều) + các tay chơi lớn trên thị trường bắt đầu tung tiền tạo sóng

Thời điểm bán ra thì đương nhiên là được giá là bán, hoặc bán lúc thị trường high nhất, lời ít một chút nhưng tránh đu đỉnh - Lí thuyết là thế nhưng sẽ tham lam thôi các hữu.

Chúng ta đang ở giữa sườn dốc hướng xuống của chu kỳ nợ dài hạn, chưa tới đáy. Dấu hiệu bắt đầu hướng xuống là FED tăng lãi suất đầu năm, chưa tới đáy là vì chỉ mới số ít doanh nghiệp phá sản, tỉ lệ thất nghiệp + giá cả hàng hóa còn trong kiểm soát. Nhưng vì chưa biết đâu là đáy, nên nếu thấy bđs nào oke thì mua vào, có khả năng lỗ tạm thời (ngắn hạn) nhưng chưa đến mức đu đỉnh (như các nhà đầu tư hiện tại). Nếu chúng ta không giỏi để bắt đáy thì mình bắt mắt cá chân hay bắt đầu gối cũng được. Nhưng chỉ nên mua bđs để sử dụng chứ không nên mua bđs đầu tư trừ khi miếng đó quá ngon vì thị trường sau khi sập sẽ cần thời gian để phục hồi. Và kì vọng NHNN tháo room sắp tới là xa vời cho đến cuối năm.

Nếu còn nới room được là đã không nâng lãi suất, giờ NHNN đã phải dùng đến biện pháp nâng lãi suất thì hi vọng được nới room coi như truyện "Tắt đèn" của Ngô Tất Tố. Giờ FED liên tục tăng lãi suất và phát tín hiệu có thể tiếp tục tăng thì với mục tiêu ổn định tỷ giá, room sẽ không được nới.

Tuy nhiên, BĐS mà chết thì kinh tế dễ rơi vào vòng xoáy phá sản, suy thoái. Rất nhiều BĐS là tài sản đảm bảo cho các khoản vay, là khoản đầu tư của các nhà đầu tư. Nếu đóng băng thì không sao, chứ một khi sụp đổ thì nó thành hiệu ứng domino, hữu này cutloss, hữu khác cutloss theo, ngân hàng thanh lý hàng loạt giảm giá nhưng không hữu nào mạnh dạn bắt đáy hay giải cứu bđs thì hậu quả là rất lớn.

Nên Nhà nước cũng không bao giờ muốn/không để BĐS sụp đổ mà chỉ là "hạ nhiệt", kiềm hãm. Room tín dụng 14% tức là vẫn cho vay thêm/tăng trưởng 14%, không phải số ít. Vấn đề là các năm trước, tăng trưởng tín dụng có 12-13% mà có vấn đề gì đâu. Nhưng năm nay tăng trưởng tín dụng đến 14%, nhưng từ tháng 7-8 đã hết room tín dụng. Tức dòng tiền của rất nhiều cty, chủ thể có vấn đề, không có dòng tiền vào để trả vay, xoay vòng vốn, tức đang hình thành nợ xấu. Rất nhiều cty, dự án không bán được hàng nên không có tiền vào để trả nợ. 
Các cđt đang rất cần tiền bằng cách nhìn các chương trình chiết khấu đóng vượt, ân hạn lãi suất để hút tiền mặt từ các vùng đất nghỉ dưỡng về và có vẻ sắp bỏ cái quy định không cấp phép chung cư ở nội thành Sài Gòn. Nova cảm giác đang cật lực hút tiền về có lẽ chuẩn tái khởi động các dự án đình trệ ( Park Avenue, Grand Sentosa, Victoria Village) + trả tiền sử dụng đất cho nhà nước các dự án còn nợ (đợi quy định đền bù mới có hiệu lực thì tiền sử dụng đất tăng phi mã). 

Nên trong bối cảnh bây giờ bđs khả năng cao nhất là đóng băng, còn sụp đổ là có thể nhưng đó là kịch bản xấu nhất khi quản lý thất bại. Với thực tế nền kinh tế dùng tiền fiat, thúc đẩy phát triển bằng in tiền, giảm lãi suất, tăng nợ... thì BĐS trend dài hạn luôn là tăng, kỳ vọng là giữa các nhịp tăng là đi ngang/giảm nhẹ, chứ sụp sâu là đánh lùi thành tựu thời kì Đổi mới.

(Theo Ken Agustus)