CÁCH LẤY LẠI TIỀN MÀ KHÔNG BỊ PHẠT CỌC KHI MUA ĐẤT

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị phạt cọc nếu các bên có thỏa thuận là đặt cọc.

Nói cách khác, chỉ bị phạt cọc nếu các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chữ “đặt cọc” đối với hợp đồng bằng văn bản hoặc phải chứng minh được các bên đã thỏa thuận “đặt cọc” đối với hợp đồng bằng lời nói.

Đồng nghĩa trong hợp đồng không ghi chữ “đặt cọc” mà thay vào đó là ghi “trả trước” hoặc không xác định rõ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước thì được coi là tiền trả trước.

Nội dung này được quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

“Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.”.

Trường hợp hợp đồng ghi “trả trước” hoặc không xác định rõ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước thì được coi là tiền trả trước và khi đó bên trả trước từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không bị phạt cọc.

Việc không bị phạt cọc trong trường hợp này khá dễ hiểu, bởi lẽ trả trước được hiểu là một khoản tiền mà bên trả trước đưa cho bên có tài sản khi chưa giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán.

Do đó, nếu bên dự định mua (bên trả trước) từ chối mua (từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì bên nhận khoản tiền trả trước phải trả lại khoản tiền đó và không chịu bất kỳ khoản tiền phạt nào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Tóm lại, việc không ghi từ đặt cọc trong hợp đồng thì khoản tiền đó được xác định là tiền trả trước; bên trả trước từ chối mua có quyền lấy lại khoản tiền trả trước và không chịu bất kỳ khoản tiền phạt nào.

Do vậy, đối với bên có nhà, đất cần nắm rõ quy định này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh nhầm lẫn giữa đặt cọc và trả trước. Riêng đối với bên đi mua nhà đất có thể áp dụng quy định này để không bị phạt cọc khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(Theo Luat Viet Nam)