Các phương pháp định giá đất theo Pháp luật Đất Đai hiện hành 2023

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà)
 

Các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp định giá đất như sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

* Phương pháp chiết trừ: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

* Phương pháp thu nhập:

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

* Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

3. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

(Theo Nhất Tiếu Sơn Trà)

Trần Thanh Phước

Vậy thông thường trong thực tế ta thường áp dụng phương pháp nào trong 5 phương pháp trên & lý do vì sao bạn?

Tạ Hiếu

Muốn có giá chuẩn, hãy học theo HQ, đất nào gd xong nhà nước có một tuần để coi có muốn mua lại thửa đất đó vs giá nộp thuế ko :)) bố nó ko dám khai gian.