Bế tắc cho 7 dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản 2022

(Bài viết chia sẻ đánh giá cá nhân của tác giả Nguyễn Hữu Thanh)

BẾ TẮC

7 dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đều đang bị tắc, doanh nghiệp BĐS đang đối mặt với khó khăn chưa từng có, một số đơn vị đã sức cùng, lực kiệt, có trường hợp cá biệt chủ đầu tư phải đi vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao, chúng ta cùng nhìn lại toàn cảnh 7 dòng vốn chảy vào, ví như 7 mạch máu cấp nguồn sống cho các Doanh nghiệp:

1. Vốn chủ sở hữu (vốn tự có)
Các ông chủ hiện đều cạn kiệt nguồn vốn tự có, bao vốn liếng đã dùng để mua đất, mua dự án, xây dựng, giờ nằm chôn chân hết trong đất.
Một số ông chủ còn phải xoay tiền ra mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh các rủi ro sai phạm, nên thiếu càng thêm thiếu.

2. Tín dụng ngân hàng
Ngân hàng về cơ bản đã hết room cho các doanh nghiệp BĐS, nên các doanh nghiệp BĐS không hy vọng gì dòng tiền từ nguồn này

3. Trái phiếu Doanh nghiệp
Sau khi xử lý các sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh hay gần đây là Vạn Thịnh Phát thì nhà đầu tư đã bị thương tổn niềm tin nghiêm trọng với trái phiếu doanh nghiệp, nghị định 65 lại có nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành.
Do đó huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là điều rất khó khăn, mới đây công ty con của Novaland (Nova Saigon Roayl) đã thất bại khi cố huy động vốn từ kênh này

4. Thị trường chứng khoán
Liên tục các ngày gần đây là thông tin chủ tịch các công ty BĐS bị call margin: Ông Tuấn chủ tịch Công ty DIC Corp (Mã CK: DIG), ông Đạt, chủ tịch Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đều bị call Margin.
Mọi người còn nói đùa là nhà các ông chủ công ty BĐS và NĐT cổ phiếu BĐS đều đang “rất sạch”… do các cổ phiểu này liên tục được “lau sàn” hàng ngày.
Giá giảm nên các kế hoạch để hút tiền từ TTCK đều thất bại:
i) Phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu: các cổ đông sẽ không mua vì không có tiền và giá đang xu hướng giảm
ii) Cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền thì rủi ro bị call margin do giá liên tục giảm & lãi suất vay margin thì đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm.
iii) Bán cổ phiếu để thu tiền về: Giá đang ở xu hướng giảm mạnh nên càng bán thì giá càng giảm, càng bị lỗ

5. Vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài)
Thị trường tài chính toàn cầu đang trong tình trạng khó khăn chung, các quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng đều đang ở trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt; ngoài ra lãi suất đồng USD đang ở mức cao và vẫn đang có xu hướng tăng nên đang có xu hướng dòng ngoại tệ chảy khỏi Việt Nam thay vì chúng ta thu hút được dòng vốn này.
Đặc biệt các chiến dịch chống tha.m nhũ.ng đang đẩy mạnh trong nước cũng làm chùn chân các nhà đầu tư ngoại, vốn ngại các rủi ro về pháp lý, chính trị.

6. Vốn Ngân sách nhà nước (NSNN)
10 tháng đầu năm, cả nước mới giải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm dải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác

7. Vốn trong dân
Hiện vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, đang nghe ngóng, chờ đợi các tín hiệu đảo chiều của thị trường rồi mới xuống tiền.
Lãi suất đang ở mức cao nên người dân đang lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như 1 kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn hiện nay.

Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, nếu không có biện pháp khơi thông nhanh chóng thì cả thị trường sẽ tê liệt, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ đứng trên bờ vực sinh tồn.

Vậy đâu là giải pháp?

Kênh 1, 3, 5 chúng ta khó có giải pháp trong ngắn hạn do:
Kênh 1 – Vốn chủ sở hữu của các công ty: Đã cạn kiệt, bị call margin cổ phiếu là dấu hiệu rõ nhất.
Kênh 3 – Trái phiếu doanh nghiệp: Niềm tin đã mất, khó có thể lấy lại được trong ngắn hạn.
Kênh 5 – Vốn FDI: phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chúng ta không chủ động được nguồn này.

Giải pháp hiện giờ chỉ ở Kênh 2,4,6,7.

Nới room là giải pháp cho kênh 2, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua BĐS để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường.
Quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công tại kênh 4 cũng bơm nguồn vốn đáng kể cho thị trường.
Các giải pháp đồng bộ cho kênh 2 + 6, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó Kênh 4 & 7 tự nhiên được khơi thông.

Bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế, có tới 270 ngành phụ trợ đi theo; nổi bật như ngành thép, ngành xây dựng… đều là các ngành thâm dụng vốn & lao động; nếu ngành BĐS bị tê liệt thì sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.

(Theo Nguyễn Hữu Thanh)

Dang Nguyen

Bài viết hay nhưng bạn quên mất 1 chi tiết quan trọng dẫn đến việc ngân hàng phải siết chặt tín dụng và nâng lãi suất là vì Fed đang tăng lãi suất để chống lạm phát khiến cho đồng USD mạnh lên, VND mất giá, ngân hàng VN phải nâng lãi suất tiết kiệm theo. Ngân sách nhà nc còn phải lo giữ tỷ giá và dự trữ ngoại tệ, k còn sức đâu mà đỡ cho bds đã bị bơm thổi quá căng rùi. Về cơ bản k còn giải pháp nào khả thi cả, chỉ còn cách câu giờ và cầu nguyện cho chiến tranh Ukraine chấm dứt, lạm phát Mỹ đi xuống, Fed ngừng nâng lãi suất thì có thể bong bóng bds sẽ xẹp từ từ rùi bình ổn lại thui

Nam Nguyen

Thông tin bổ ích.
Có lẽ chính phủ đã tính đến trường hợp để cho BDS tê liệt và có phương án đối phó rồi nên vẫn quyết tâm siết chặt cho chết thì thôi?
Chưa kể hiện tại các công ty ít nhiều đều dính chàm, chắc tính thanh lọc luôn.
Tre già măng mọc, chết công ty này thì lại có công ty khác nổi lên.

Nguyen Nam

Nam Nguyen trời, nguồn thu bds chiếm bao nhiêu % ngân sách mà để chết luôn dzị bác

Nam Nguyen

Nguyễn Nam Chỉ có công ty chết thôi, bds không chết.
Tre già măng mọc, chết công ty này thì lại có công ty khác nổi lên.

Mạnh Cường Nguyễn

Bài viết phân tích rất hay, rất đúng thực tế và khá là đầy đủ về tình hình trong nước. Cám ơn tác giả

Thế Mạnh Phạm

Đây là lúc ngay cả anh em môi giới trau dồi kiến thức dù ko có tiền đầu tư , cũng ghi chép và xác nhận cái giá khi mà thị trường xấu thì buộc lòng phải giảm giá với những ai vay bank. Nếu bán hàng cdt nếu gặp khách họ hiểu thì đừng có Hoa Mỹ chém gió quá . Nếu gặp khách nét đi mua bds dịp này toàn cao thủ đây. Còn chủ đầu tư chả nói thì anh em đều hiểu rồi, lúc nào cũng muốn bán giá cao thông qua AE chuyên viên tư vấn. ^^

Hương Dala House

Cấp nguồn 2 cho enduser, căn duy nhất, ko đầu tư, rồi sẽ kết hợp với nguồn 7 để tự phát triển nội tại, nguồn 6 giải ngân cho hạ tầng cơ sở, đầu tư công, cấm tuyệt đối các gói hỗ trợ tài chính với các tổ chức là qua đc giai đoạn này và phát triển bền vững.

Nguyễn Nam

Giờ các xốp chấp nhận ' call margin ' chứ tiền đâu cứu, để xuống thêm, hốt lại hay j ta ?