Bất động sản và những cú lừa đảo hàng loạt khiến nhà đầu tư nhảy cầu

(Bài viết chia sẻ góc nhìn cá nhân của tác giả Đinh Minh Tuấn)

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG CÚ LỪA* HÀNG LOẠT?

• Những cú lừa trong hoạt động kinh doanh bất động sản không còn mới lạ, tuy nhiên, hàng năm vẫn có hàng ngàn thậm chí hàng trăm ngàn nhà đầu tư vẫn sa vào những cái bẫy không có lối thoát, may mắn thì thu lại được một ít tiền, còn không thì tất cả chỉ là một cú lừa, *lừa ở đây không hẳn là lừa đảo, mà nó là sự che đậy tinh vi của những hoạt động kinh doanh chưa được pháp luật thừa nhận hoặc cố tình cho các nhà đầu tư sập bẫy.

Hầu hết tất cả những cú lừa này đều đến từ 2 điểm chung: (i) mồi câu cam kết lợi nhuận và (ii) đánh vào niềm mơ ước sở hữu bất động sản, và thể hiện ở nhiều hình thức khác nhau từ vô hình cho tới hữu hình, cùng nhìn lại 10 “cú lừa” đình đám đã diễn ra/đang diễn ra trong khoảng thời gian 5 năm trở lại đây như sau:

1. “TIMESHARE” – SỞ HỮU KỲ NGHỈ

Sở hữu kỳ nghỉ xuất hiện trên thị trường với hình thức người mua sẽ bỏ ra một khoảng tiền từ vài trăm triệu đến vài tỷ để sở hữu kỳ nghỉ tại một bất động sản thuộc hệ thống của 1 hoặc 1 hệ thống tập đoàn kinh doanh bất động sản trong khoảng thời gian 20-30 năm. Nôm na là một bất động sản sẽ được chia nhỏ thời gian sở hữu thành 52 tuần và người mua sẽ sở hữu bất động sản trong khoảng thời gian 1 tuần/1 năm liên tục trong 20-30 năm, với cam kết không sử dụng lãi suất mang lại từ 100%-150% số vốn bỏ ra (chưa bao gồm chi phí duy trì hàng năm).

Những người đam mê xê dịch có thể nhẩm tính nhanh, với số tiền bỏ ra khoảng 360tr, chia đều cho 30 năm trung bình hàng năm tốn khoảng hơn 12tr/năm và có 7 ngày cố định nghỉ dưỡng tương đương với chi phí thuê khách sạn 5* với giá chưa tới 2tr/ ngày, chưa kể chi phí này hàng năm không tăng lên, xem ra thì đây là một món hời, nếu không dùng có thể bán lại với giá cao hơn.

Vấn đề ở đây là gì?

i. Khách hàng phải trả 1 khoản tiền lớn từ trước, số tiền chi phí vận hành và duy trì hàng năm có thể tăng lên không kiểm soát được, hợp đồng không hủy ngang nên khó có thể thu hồi;

ii. Khách hàng không có quyền định đoạt tài sản, mà trông chờ vào hoạt động của khách sạn, trường hợp kinh doanh không tốt xuống cấp thậm chí phá sản thì gần như không có cách nào khác là vừa mất tiền vừa mất kỳ nghỉ.

iii. Cam kết lợi nhuận chỉ nằm ở trên giấy, sự thật là hàng nghìn người đã phải hầu tòa nhưng không đòi lại được tiền đầu tư ban đầu.

2. NHÀ TRỌ TIẾN PHÁT.

Với nhu cầu nhà trọ rất cao ở các khu vực lân cận Hồ Chí Minh, TP đã phát triển mô hình Thuê-Xây dựng-Cho thuê nhà trọ giá rẻ ở các thành phố lớn, với chi phí mỗi nhà trọ là 50tr và cam kết hoàn vốn sau 30 tháng đầu tư (với tỷ suất lợi nhuận 36%/năm).

Với số vốn đầu tư/suất tương đối nhỏ và không vướng mắc các thủ tục pháp lý như mua bất động sản thông thường, các mô hình nhà trọ bước đầu cũng đi vào hoạt động tạo ra một tâm lý vững chắc cho nhà đầu tư kèm theo đó là mức lợi nhuận khủng 36% đã thu hút hàng ngàn người tham gia vào mô hình này.

Mới đây nhất một nhóm nhà đầu tư đã lên tiếng chủ đầu tư này đã chấm dứt chi trả lợi nhuận hàng tháng từ tháng 1/2022 cho tới nay và đề xuất bàn giao lại một phần vốn cho nhà đầu tư bằng tài sản hiện hữu. Câu hỏi đặt ra là: nhà đầu tư có lấy lại được vốn hay không? tài sản còn lại là gì vì chủ yếu là đất thuê? Với việc phá hủy cam kết này thì chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản không?

Phim này còn dài tập và dường như con đường đi tìm lại vốn của nhà đầu tư khá xa….vời.

3. ALIBABA VÀ KHÁCH HÀNG

Vào những ngày cuối tháng ̣̣9/2019 thị trường bất động sản khu vực phía nam rúng động bởi cú sốc mang tên Alibaba, hàng trăm cảnh sát cơ động đã bao vây trụ sở của Alibaba trên đường Kha Vạn Cân, Quận Thủ Đức để khám xét hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của hàng ngàn người đối với Nguyễn Thái Luyện, một nhân vật được xem là ông trùm phân lô đất nền với lượng nhân sự hơn 2500 nguời và có hơn 30 dự án trải dài từ Đồng Nai, Bình Dương và Vũng Tàu.

Đây là một mô hình rất tinh vi có sự kết hợp giữa mô hình Ponzi và quyền chọn mua bất động sản, nghĩa là khách hàng khi tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư với Ablibaba sẽ có quyền chọn nhận lãi 30%/năm hoặc nhận lại nền đất với cam kết mua lại, cùng 1 khu đất nhưng có thể giao dịch với hàng ngàn nhà đầu tư khác nhau, với mô hình này các nhà đầu tư tham gia phía sau sẽ trả lãi cho các nhà đầu tư đã tham gia ở giai đoạn trước.

Mô hình này dụ dỗ người tham gia chính là các nhân viên công ty, người thân thông qua chiêu bán đất rẻ, bẫy lợi nhuận khủng cùng với sự tăng trưởng nhanh của thị trường bất động sản vùng ven đã kéo theo hàng ngàn người rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Số phận cũng những khách hàng ngày đó tới giờ vẫn chưa thu hồi được khoản đầu tư đã được cam kết trên giấy trắng mực đen và Alibaba chỉ còn xuất hiện ở trên truyền thuyết.

4. KHÓA HỌC LÀM GIÀU BẤT ĐỘNG SẢN  – PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN

• “Kiếm tiền dễ dàng thông qua khóa học làm giàu BĐS, lợi nhuận lên tới 1 tỷ/tháng” là những thông tin đầu tiên tìm đến khách hàng với lời mời tham gia miễn phí với những diễn giả hàng đầu trong lĩnh vực BĐS.

Những người làm bất động sản lâu năm họ có thừa kinh nghiệm để hiểu kiếm tiền từ bất động sản không hề dễ dàng thông qua vài khóa học với số tiền lên tới cả tỷ đồng như vậy, nhưng nhiều người thiếu kinh nghiệm thì đây là cơ hội được tham gia hội thảo miễn phí, với mong muốn có thêm hiểu biết để tham gia thị trường.

Kết thúc của sự kiện thường sẽ có một vài tình huống xảy ra đẩy FOMO lên cao chẳng hạn như: Diễn giả được mua giá gốc từ chủ đầu tư với 50 suất giá thấp hơn so với thị trường 20%, hoặc mua khóa học và cam kết bán lại với lợi nhuận lên tới 30%, hoặc công nghệ blockchain sẽ giúp cho nhiều nhà đầu tư có thể đầu tư và kiếm lợi nhuận >20% trong buổi hội thảo này. Với sự tham gia của rất nhiều chim mồi, việc liên tục xuống tiền để nhận suất ưu đãi hay nhanh tay mua các khóa học lên tới hàng trăm triệu diễn ra liên tục và chính bản thân của những người đã xuống tiền vẫn chưa hiểu vì sao mình lại quyết định nhanh như thế.

“Hội thảo miễn phí – phí thời gian và phí tiền có khi kiếm cả đời vùi vào trong hội thảo”

5. CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN (NEW)

• Chứng khoán hóa BĐS là một khái niệm tương đối mới ở Việt nam, đây là hình thức kết hợp giữa hình thức đầu tư BĐS và Chứng khoán, nghĩa là giá trị BĐS sẽ được phân thành những phần nhỏ hơn với nhiều tên gọi khác nhau: Chứng chỉ BĐS, Chứng khoán BĐS, Phần sở hữu BĐS, mã hóa tài sản thành các token…., được đảm bảo bằng chính giá trị BĐS mà nó đại diện cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên sự tăng giá của BĐS này, nhưng không nhất định phải nắm quyền sở hữu trực tiếp (một phần hoặc trên toàn bộ) trong suốt quá trình sở hữu.

Loại trừ các doanh nghiệp làm ăn chân chính và uy tín, rất nhiều các doanh nghiệp khác đang sử dụng phương án chứng khoán hóa này để huy động vốn và cam kết lợi nhuận không theo khung pháp luật hiện hành.

- Một BĐS có thể chứng khoán hóa và tăng giá hơn rất nhiều, nên NĐT không kiểm soát được;

- Một BĐS có thể cho ngân hàng vay và có thể chướng khoán hóa cho các NDDT (case study: Leman Brothers sụp đổ do nợ vay dưới chuẩn)

- Đơn vị phát triển có thể break cam kết mà không chịu sự ràng buộc nào (ví dụ: nhiều dự án condotel đã dừng trả lãi theo cam kết).

- NĐT nắm lưỡi dao – đơn vị phát triển nắm cán dao.

Công thức chung thành công cho các loại hình đầu tư bất động sản mới này đánh sâu vào 2 điểm (i) Mồi câu về cam kết lãi suất hấp dẫn (>30%), (ii) đánh vào niềm mơ ước được sở hữu tài sản là BĐS dưới các hình thức khác nhau: Sở hữu thời gian, sở hữu quyền chọn, sở hữu token…

“…….Trong cuộc sống, giữa ban ngày, chỉ có hai thứ miễn phí từ trên trời rơi xuống (đầu mình) là nước mưa và… cứt chim….”Tào Tháo

Please share để tránh nhiều người rơi vào những chiếc bẫy giăng sẵn này…….hiện tại và cả tương lai ở các hình thức khác.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG CÚ LỪA HÀNG LOẠT (PHẦN 2)

• Nếu như phần 1 tập trung vào các case study lừa đảo hoặc qua mắt các nhà đầu tư bằng những hình thức cam kết lợi nhuận và mong muốn sở hữu BĐS, thì phần 2 sẽ tập trung vào những case study từ những DN BDS thậm chí có tên tuổi trên thị trường nhưng sử dụng hình thức huy động vốn tinh vi sử dụng kẽ hở của luật pháp để thực hiện hàng loạt những phi vụ lên tới hàng trăm thậm chí hàng chục ngàn tỷ.

6. Trái phiếu Bất động sản - Tân Hoàng Minh [Phát hành sai mục đích]

Một ngày đẹp trời các trái chủ của THM bàng hoàng khi những nhân vật chóp bu của Tập đoàn bị kết tội lừa đảo tài sản, trong đó nhắc tới con số lừa đảo lên tới 10.250 tỷ đồng.

Phát hành nợ cũng giống như phát hành cổ phiếu, hình thức phát hành trái phiếu riêng lẽ yêu cầu thấp hơn là các khoản nợ giữa các doanh nghiệp, và phát hành trái phiếu ra công chúng thì cần phải có sự tham gia của Ngân hàng, CTCK và danh tiếng của Đơn vị phát hành.

Tuy nhiên, bằng một cách làm khá độc đáo là các công ty con của Tê HM sẽ phát hành trái phiếu cho công ty mẹ Tê HM, sau đó Tê HM phân phối lại cho các nhà đầu tư bằng các "hợp đồng hợp tác đầu tư góp vốn vào các dự án của Tê HM".

Với những nhà đầu tư có đầy đủ kiến thức thì việc này ko hề dễ qua mặt được họ, nhưng với tên tuổi lớn như Tê HM có thể qua mặt được rất nhiều NDT chưa nắm đầy đủ kiến thức về trái phiếu.

(*) Vai trò của các bên trung gian như NHTM, hay CTKC (nếu có) thực chất họ chỉ làm vai trò môi giới, các trái chủ sẽ phải chờ tới khi các công ty ở trên mở thủ tục phá sản và chờ tới lượt của mình (dĩ nhiên tới mức phá sản thì khả năng thu hồi gần như bằng 0).

7. Hợp đồng hợp tác kinh doanh Nhật Nam

Một người bạn gọi điện kiểm tra khả năng thu hồi gói đầu tư 3 tỷ vào Công ty Nhật Nam, phương thức đầu tư tương đối đơn giản, chỉ cần đóng tiền theo gói Hợp tác kinh doanh từ 100tr cho tới 40 tỷ đồng, ủy quyền cho công ty sử dụng vốn đi đầu tư các dự án bất động sản và lãi sẽ được trả trước theo ngày. Với gói đầu tư 3 tỷ, các nhà đầu tư sẽ nhận được lãi 7%/tháng, tương đương 210tr (84%/năm), gấp 10 lần so với tiền gửi ngân hàng.

Hình thức mà Nhật Nam sử dụng là “Hợp tác kinh doanh” là sự thỏa thuận giữa cá nhân, tổ chức cùng đóng góp tài sản để hợp tác kinh doanh, việc kinh doanh lãi/lỗ sẽ tùy thuộc vào năng lực của bên được nhận ủy quyền, do đó, trong trường hợp nêu trên khi Nhật Nam ngừng chi trả vì lý do kinh doanh không có lãi thì việc thu hồi các khoản tiền đã góp vốn gần như là không thể.

So với các loại hình huy động vốn khác, đây là loại hình tinh vi và tạo niềm tin cho nhà đầu tư bằng lãi suất cao và nhận lại bằng tiền lãi hàng ngày, nôm na là bạn đóng 1 cục tiền gửi cho người khác sau đó hàng ngày chính họ dùng tiền của bạn phát lại cho bạn như một sự ban ơn và bạn cảm thấy chẳng mấy chốc trở nên giàu có.

Cách đây 1 năm một ứng dụng làm mưa làm gió trên thị trường với tên gọi My Aladinz cũng dùng hình thức tương tự, đóng tiền 1 lần và hàng ngày chà vào “thần đèn” để nhận lại khoản lãi cam kết/ngày, cuối cùng số phận của những sứ giả thần đèn cũng tan thành mây khói khi VTV và bộ công an đưa ra cảnh báo.

“Không có món hời nào thụ động tự tìm đến bạn mà không cần lao động bằng trí óc hoặc sức lao động”

8. Bẫy nhu cầu - VẠN AN PHÁT (V.A.P)

• Vào một ngày đẹp trời bạn có thể xuất hiện ở trong một “sự kiện, chuyến xe, hay trong lúc cùng bạn bè đi xem đất”, bỗng nhiên nhìn thấy món hời trước mắt “may mắn nhận được voucher giảm giá 100tr, hoặc chiết khấu 10%”, tự nhiên, nãy sinh nhu cầu muốn đầu tư dự án này, khoảnh khắc nãy sinh nhu cầu này chỉ xuất hiện trong một thời gian ngắn với tâm lý nếu ko mua sẽ được hoàn lại, hầu hết những nạn nhân ko có đủ thời gian để đánh giá chất lượng của các dự án mà mình lỡ xuống cọc lúc cao hứng (giá có thể cao hơn 5-10 lần giá trị thực).

Hôi chứng FOMO “Fear Of Missing Out” xảy ra khi một ai đó cảm thấy mình bỏ rơi, bỏ lỡ một thứ gì đó và những người xung quanh mình bạn bè, đồng nghiệp đang biết hay đang làm thứ gì đó nhiều hơn hay tốt hơn mình. Chính vì nỗi sợ bị mất cơ hội được mua hàng giảm giá, mua giá hời nên nhiều trường hợp đã biết trước nhưng vẫn rơi vào bẫy Fomo.

Mới đây nhất một số đơn tố cáo đã gửi tới VAP, khi một số nhà đầu tư đã đóng một số tiền khá lớn nhưng không nhận được hợp đồng chuyển nhượng, thông tin dự án mù mờ, và khả năng thu hồi gần như bỏ ngõ.

….quy luật đầu tư trước giờ vẫn vậy….”món hời càng lớn, rủi ro càng cao”……”món hời càng nhanh đến thì cũng có thể nhanh đi”….

9. Sở hữu sổ hồng 4.0 trên Bank Land

Cơn sốt đầu tư BĐS ảo trên nền tảng kỹ thuật số của Metaverse đã tạo chất xúc tác cho các đơn vị phát triển nghĩ tới việc mã hóa bất động sản cả ảo/thật bằng các chuỗi số và không thể thay thế, sau đó phân phối lại cho các nhà đầu tư quan tâm. Mặc dù đây là xu hướng tương lai và đã có rất nhiều dự án ra đời nhưng không đồng nghĩa với việc toàn bộ các dự án blockchain hiện tại ở Việt Nam hoạt động theo đúng quy định của Pháp Luật.

“Blockchain sổ đỏ” được Bank Land giới thiệu ra bên ngoài thông qua việc mã hóa toàn bộ những khu đất công ty đang đầu tư và phân lô, do đó thay vì nhà đầu tư mất công mất sức đi tới dự án thì có thể xem hết ở website, mỗi lô đất được mã hóa và có tên chủ sở hữu, các thông tin khác liên quan như quy hoạch, sổ đỏ, vị trí…cũng được thể hiện rõ ràng.

Với mức lợi nhuận cam kết từ 36-60%, thông qua chiêu bài “mua đất nông nghiệp vài trăm ngàn sau đó chuyển đổi thành thổ cư bán với giá 10-100tr/m2”, do đó, các nhà đâu tư chỉ cần đầu tư tiền và có được “Blockchain sổ đỏ” kèm theo lãi suất cam kết.

Bank Land chỉ là 1 trong những ví dụ lợi dụng sự hào nhoáng của Blockchain và sự mập mờ khó hiểu của nó để tạo ra những kênh huy động vốn trái phép, về mặt pháp lý đây là sự tự nguyện tham gia vào 1 hợp tác kinh doanh mà người mua gần như không có nhiều lợi thế về pháp lý nếu như chủ đầu tư đã bàn giao “sổ đỏ Blockchain” và “nghĩa vụ liên quan”.

10. Coco Bay Đà Nẵng Huyền thoại

• Cocobay Đà Nẵng không hẳn là một cú lùa, mà chính xác là một cú shock vào thị trường condotel khi chủ đầu tư thực hiện 1 chiến dịch marketing rầm rộ với siêu sao Cristiano Ronaldo cùng thông điệp “My home in Việt Nam”, lãi suất cam kết hàng năm là 12% (thời điểm đó lãi vay ngân hàng đang giao động 8-9%), nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy bằng cách vay ngân hàng 60% để tự dòng tiền hàng năm có thể trả đủ lãi vay ngân hàng.

Tháng 11/2019, chủ đầu tư này chính thức dừng cam kết lợi nhuận và đẩy nhà đầu tư vào các thế rất khó xử (i) chuyển đổi thành chung cư đóng thêm 15%, (ii) để chủ đầu tư quản lý tiếp 10 năm (lỗ thì không chia lợi nhuận hoặc (iii) thanh lý và hoàn trả sau khi trừ đi hàng loạt các chi phí phát sinh, dĩ nhiên, cho tới nay sau 3 năm hàng ngàn chủ đầu tư vẫn tiếp tục đi đòi quyền lợi cho mình…

Thị trường condotel cho tới nay vẫn đang còn gây nhiều tranh cãi đặc biệt khi một chủ đầu tư lớn nhất trên thị trường cũng chính thức dừng chi trả lợi nhuận, việc rủi ro trong kinh doanh xảy ra là chuyện đương nhiên nhưng nếu các nhà đầu tư lỡ ký hợp đồng dài hạn giao hết tài sản cho chủ đầu tư “lời ăn lỗ chịu” thì khả năng cao là sẽ rất khó đòi lại tài sản của mình hoặc thậm chí có lấy tài sản về cũng rất khó để tự vận hành (chi phí quản lý sẽ rất cao). i.e Đầu tư 1 căn hộ condotel với giá 3 tỷ, cam kết lãi suất 10% trong 10 năm, hoạt động tầm 5 năm và nhận lãi cam kết 50% sau đó chủ đầu tư chấm dứt trả lãi và sẽ chi trả dựa trên lời ăn lỗ chịu, nếu tự vận hành sẽ chịu chi phí quản lý rất cao kèm theo không có khách hàng hoặc giao tài sản cho chủ đầu tư thì chưa biết lúc nào mới thu hồi vốn [Mất tài sản kỹ thuật].

Tóm lại, trên đây chỉ là 10 trường hợp điển hình trong giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản đã sử dụng các chiêu trò để thu hút các nhà đầu tư nhằm mục tiêu huy động vốn, dùng mỡ nó rán nó, đến khi thị trường gặp khó khăn những chiêu trò này dần lộ diện, và các nhà đầu tư chỉ còn ôm nỗi đau khi nằm ở thế “tiến thoái lưỡng nan”.

1. Timeshare – Sở hữu kỳ nghỉ

2. Nhà trọ Tiến Phát

3. Ponzi Bất động sản Alibaba

4. Khóa học làm giàu BĐS – Mua gói làm giàu

5. Chứng khoán hóa BĐS

6. Phát hành TP BĐS sai mục đích (có chủ đích)

7. Hợp đồng hợp tác kinh doanh Nhật Nam

8. Bẫy nhu cầu VAP

9. Block chain sổ hồng 4.0 Bank Land

10. CoCoBay Đà Nẵng cam kết lợi nhuận và phá vỡ cam kết

(Theo Đinh Minh Tuấn)

Hoàng Nhật

Tóm tắt được gói gọn trong 2 chữ : Đầu tư !

Thực ra những hình thức trên không ai lừa ai cả, "đa phần" nđt đều biết hết, chỉ 1 số ít hơi mơ hồ vì thấy bạn bè lời quá nên nhảy vào khi chưa tìm hiểu kỹ.

Khi lời thì cố gắn vay tiền thêm để gia tăng vốn mong kiếm lợi nhuận cao hơn, không ai chỉ cho ai, nhưng khi vỡ trận thì lại "kêu gào" cộng đồng mạng giúp đỡ.

Nếu bỏ tiền ra để nhận 1 bài học về đầu tư thì cũng nên làm, vì nếu cứ lãi liên tục thì có khoét núi vàng trả cũng không đủ.

Tiền không tự sinh ra cũng không tự mất đi, nó chỉ chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi đã được các ông lớn vẽ ra, bạn chấp nhận CÓ CHƠI CÓ CHỊU à !

Tuệ Mẫn

Phần số 7 hợp tác kinh doanh nếu nói như bài viết thì chẳng có gì là lừa đảo. Các nhà đầu tư thiên thần cũng đầu tư cho start-up như vậy suốt. Thắng ăn đậm lỗ khỏi đòi lại. Cùng chơi cùng chịu. Trên đời này chẳng có cái khoản đầu tư lợi nhuận siêu cao nào mà đảm bảo an toàn và cam kết lợi nhuận cả.

Thuy Thu

cho Thủy share bài nha, để giảm bớt người đầu tư bị lừa khi chưa có kinh nghiệm