Bất động sản du lịch Việt sẽ lên một tầm cao mới 2026

Năm 2025 đánh dấu một thời điểm rất khác của du lịch Việt Nam. Không còn là câu chuyện phục hồi sau khủng hoảng, cũng không còn là những con số tăng trưởng mang tính bù đắp, thị trường đã bước sang một pha mới, nơi cấu trúc, chất lượng và năng lực tổ chức điểm đến trở thành yếu tố quyết định. Những số liệu tổng hợp đến hết năm cho thấy bức tranh du lịch đã rõ nét hơn bao giờ hết, cả về vai trò của các đầu tàu lẫn sự nổi lên của những cực tăng trưởng mới.

Theo Cục Du lịch Quốc gia, năm 2025 Việt Nam đón khoảng 22 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 25% so với năm trước. Lượng khách du lịch nội địa đạt khoảng 130 triệu lượt, tăng 8%. Tổng thu toàn ngành ước đạt xấp xỉ 1 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12%. Những con số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường đã quay trở lại mức trước khủng hoảng, mà quan trọng hơn, cho thấy dòng khách và dòng tiền đang tập trung mạnh hơn vào các địa phương có hạ tầng, sản phẩm và năng lực tổ chức sự kiện vượt trội.

Trong bức tranh đó, TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm không thể thay thế. Với hơn 53,5 triệu lượt khách trong năm 2025, trong đó có khoảng 8,5 triệu lượt khách quốc tế, thành phố không chỉ dẫn đầu về lượng khách mà còn tạo ra khoảng cách rất xa về doanh thu. Tổng thu du lịch đạt khoảng 260.000 tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm 2024. Động lực tăng trưởng không đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà là tổng hòa của vai trò đô thị trung tâm, hạ tầng dịch vụ quy mô lớn và đặc biệt là khả năng tổ chức các sự kiện quốc gia có sức lan tỏa mạnh. Chuỗi hoạt động kỷ niệm 50 năm thống nhất đất nước trong giai đoạn cuối tháng 4 đầu tháng 5 đã đưa lượng khách lên mức cao kỷ lục với khoảng 2,7 triệu lượt, mang về doanh thu 15.700 tỷ đồng chỉ trong chưa đầy hai tuần. Con số này cao gấp đôi kỳ nghỉ Tết cùng năm, cho thấy du lịch sự kiện đang trở thành một trụ cột tăng trưởng thực chất chứ không còn mang tính thời vụ.

Hà Nội tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm du lịch văn hóa, lịch sử và sự kiện chính trị của cả nước. Năm 2025, Thủ đô đón khoảng 33,7 triệu lượt khách, tăng hơn 21%, trong đó khách quốc tế đạt khoảng 7,8 triệu lượt. Doanh thu du lịch đạt khoảng 134.000 tỷ đồng, tăng 22%. Điểm nhấn lớn nhất của Hà Nội nằm ở chuỗi sự kiện kỷ niệm 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh. Chỉ trong bốn ngày cao điểm, thành phố đón gần 2,1 triệu lượt khách, gấp ba lần cùng kỳ năm trước. Lượng khách quốc tế vượt 80.000 lượt, mang về doanh thu gần 4.500 tỷ đồng, tăng khoảng 80%. Những con số này cho thấy Hà Nội không cạnh tranh bằng quy mô du lịch đại trà, mà bằng giá trị biểu tượng, chiều sâu văn hóa và khả năng tạo ra những đỉnh cầu gắn với sự kiện quốc gia.

Điểm đáng chú ý nhất trong năm 2025 lại đến từ An Giang, khi địa phương này bất ngờ vươn lên nhóm ba tỉnh thành dẫn đầu về lượng khách. Tổng lượt khách đạt khoảng 24,1 triệu, vượt qua nhiều điểm đến truyền thống. Riêng Phú Quốc, tính đến hết tháng 11, đã đón khoảng 7,6 triệu lượt khách, tăng 35% và vượt kế hoạch năm gần 5%. Điều này phản ánh rõ hiệu quả của chiến lược phát triển du lịch biển đảo gắn với hàng không quốc tế, nghỉ dưỡng cao cấp và thị trường khách nước ngoài có mức chi tiêu cao. Cục Du lịch Quốc gia đánh giá du lịch đã trở thành một trong những điểm sáng kinh tế quan trọng nhất của An Giang trong năm 2025, không chỉ về lượng khách mà còn về vai trò lan tỏa sang các ngành dịch vụ, thương mại và bất động sản.

Đà Nẵng là một trường hợp khác, cho thấy khả năng chống chịu và phục hồi của một điểm đến đã được định vị vững chắc. Dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ lũ lụt lịch sử, thành phố vẫn đón hơn 17,3 triệu lượt khách lưu trú, tăng 15%. Khách quốc tế đạt hơn 7,6 triệu lượt, tăng 25%. Tổng thu du lịch đạt khoảng 60.000 tỷ đồng, tăng hơn 21%. Kết quả này cho thấy mô hình du lịch biển kết hợp đô thị, cùng hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, giúp Đà Nẵng không bị đánh bật khỏi bản đồ du lịch quốc gia ngay cả khi đối mặt với rủi ro thiên tai.

Nhìn rộng ra top 10 địa phương đón khách nhiều nhất năm 2025, có thể thấy sự phân hóa ngày càng rõ. TP HCM và Hà Nội tạo thành hai cực tuyệt đối. Nhóm tiếp theo gồm An Giang, Quảng Ninh, Lâm Đồng, Ninh Bình, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Khánh Hòa và Gia Lai. Một số địa phương từng quen mặt trong top đầu như Nghệ An hay Bình Định rời khỏi danh sách chủ yếu do thay đổi địa giới hành chính và cách tính số liệu sau sáp nhập, cho thấy việc so sánh giữa các năm cũng cần đặt trong bối cảnh thể chế mới.

Về doanh thu, khoảng cách còn rõ rệt hơn. TP HCM và Hà Nội giữ vững vị trí số một và số hai với biên độ rất lớn so với phần còn lại. Nhóm theo sau gồm An Giang, Khánh Hòa, Đà Nẵng và Quảng Ninh, trong đó Quảng Ninh đạt khoảng 57.000 tỷ đồng. Các địa phương như Lâm Đồng, Thanh Hóa, Gia Lai và Ninh Bình tạo thành nhóm trung bình khá, phản ánh thực tế rằng lượng khách đông không đồng nghĩa với dòng tiền lớn nếu sản phẩm và thời gian lưu trú chưa đủ sâu.

Chính trong bối cảnh đó, một chuyển động quan trọng đang diễn ra ở phía sau bức tranh du lịch, đó là sự thay đổi trong cách dòng tiền bất động sản tiếp cận thị trường. Khi du lịch bước sang pha tăng trưởng có chọn lọc, bất động sản phục vụ khách du lịch thuê cũng không còn là câu chuyện chạy theo số đông hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thị trường ngày càng ưu tiên những sản phẩm có khả năng vận hành thực, gắn trực tiếp với dòng khách ổn định và thời gian lưu trú đủ dài.

Tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội, du lịch sự kiện và du lịch đô thị đang tạo ra nhu cầu rất lớn đối với căn hộ dịch vụ, căn hộ cho thuê theo ngày và khách sạn quy mô vừa nằm ở khu vực trung tâm hoặc dọc các trục giao thông chính. Với lượng khách lên tới hàng chục triệu lượt mỗi năm, trong đó tỷ trọng khách quốc tế ngày càng cao, nhu cầu lưu trú không còn mang tính mùa vụ mà hình thành mặt bằng cầu tương đối ổn định quanh năm. Điều này lý giải vì sao những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mô hình vận hành chuyên nghiệp vẫn duy trì được công suất thuê và dòng tiền, ngay cả khi thị trường chung không còn tăng nóng.

Ở chiều ngược lại, sự bứt phá của An Giang và Phú Quốc cho thấy tiềm năng lớn của bất động sản nghỉ dưỡng gắn với du lịch biển đảo và hàng không quốc tế. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay cũng đồng thời phơi bày sự phân hóa rất mạnh trong cùng một điểm đến. Những sản phẩm dễ khai thác, quy mô vừa, linh hoạt trong cho thuê và được kết nối tốt với hệ sinh thái vận hành đang cho hiệu quả vượt trội so với các dự án lớn nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào cam kết từ chủ đầu tư. Hiệu quả đầu tư không còn đến từ tên gọi hay hình thức sản phẩm, mà từ khả năng tạo ra dòng tiền thực trên nền tảng du lịch thực.

Trường hợp của Đà Nẵng tiếp tục là một phép thử quan trọng. Dòng khách quốc tế phục hồi mạnh cho thấy sức hút điểm đến vẫn rất lớn, nhưng thị trường đã không còn chỗ cho những sản phẩm lưu trú thiếu bản sắc hoặc trùng lặp về công năng. Những bất động sản được quản lý bài bản, gắn với trải nghiệm và dịch vụ rõ ràng vẫn giữ được hiệu quả khai thác, trong khi các sản phẩm phát triển theo phong trào bộc lộ rõ hạn chế về công suất và giá thuê.

Nhìn tổng thể, năm 2025 đang đánh dấu sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy đầu tư bất động sản du lịch dựa trên kỳ vọng tăng giá sang tư duy khai thác dòng tiền gắn với vận hành. Lượng khách tăng không còn đồng nghĩa với cơ hội cho mọi loại hình bất động sản, mà chỉ mở ra cơ hội cho những sản phẩm nằm đúng điểm đến, đúng phân khúc và đúng mô hình khai thác. Sự phân hóa này sẽ còn tiếp diễn mạnh hơn trong những năm tới, khi thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn.

Tất cả những yếu tố đó tạo nền tảng để ngành du lịch bước sang năm 2026 với tham vọng cao hơn. TP HCM đặt mục tiêu 61 triệu lượt khách và doanh thu 330.000 tỷ đồng. Hà Nội hướng đến 35,8 triệu lượt khách với doanh thu trên 160.000 tỷ đồng. Toàn ngành kỳ vọng đạt 25 triệu lượt khách quốc tế và tổng thu khoảng 1,125 triệu tỷ đồng.

Nhìn tổng thể, năm 2025 không chỉ là một năm tăng trưởng mạnh của du lịch Việt Nam, mà là năm thị trường tự sắp xếp lại trật tự. Các đô thị lớn giữ vai trò đầu tàu, các điểm đến có chiến lược rõ ràng vươn lên, và trong chính làn sóng đó, bất động sản phục vụ khách du lịch thuê cũng bước sang một chu kỳ mới, nơi hiệu quả vận hành và chất lượng sản phẩm trở thành yếu tố quyết định. Đây chính là nền móng quan trọng để du lịch và bất động sản du lịch Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn, bền vững hơn trong những năm tiếp theo.