Bất động sản 2022 liệu có giảm giá không ?!

BẤT ĐỘNG SẢN LIỆU CÓ GIẢM GIÁ?

Mình xin phép ví von bất động sản như một đứa trẻ, nó có thể chậm lớn, suy dinh dưỡng hoặc còi cọc nhưng không ai có thể ngăn nó lớn lên. Ở những thời điểm suy dinh dưỡng, chậm lớn, còi cọc chiều cao lẫn trọng lượng cơ thể của nó sẽ tăng rất ít nhưng khi vượt qua được giai đoạn đó, đến tuổi trưởng thành thì nó nhổ giò, chiều cao lẫn cân nặng đều tăng rất nhanh với điều kiện thuận lợi.

Ngược lại ở chiều kém thuận lợi thì đâu đó vẫn có những đứa trẻ không vượt qua được, nên chết yểu, tuy nhiên nhìn chung tỉ lệ sống và trưởng thành cao hơn rất nhiều. Việc đứa trẻ bất động sản chết yểu thường do các lý do như Cha Mẹ của chúng kém hiểu biết, ít kiến thức, kém kỹ năng, quá mạo hiểm với đòn bẩy tài chính, kiểm soát không tốt dòng tiền xoay vòng, và lý do bất khả kháng đến từ việc đầu tư thua lỗ ở các kênh khác, nên buộc phải bán rẻ đứa con bất động sản để có dòng tiền cứu cục diện chung, đưa thất thoát (rủi ro) về mức thấp nhất có thể.

Nhìn lại diễn biến từ đầu năm đến giờ sẽ thấy, đầu tiên chính phủ siết phân lô tách thửa, rồi kiểm soát giá giao dịch mua bán tránh thất thu thuế, đề xuất bỏ khung giá đất và đưa giá mua bán theo giá thị trường (tránh thất thu thuế), siết room tín dụng…nhưng tất cả chỉ khiến thị trường chậm lại, lượng giao dịch ít đi chứ không làm cho giá bất động sản giảm như một số nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng. Với chứng khoán, bạn có thể mong bắt đáy một mã chứng khoán nào đó nhưng bất động sản là một kênh đầu tư mà bạn chỉ có thể mua ở thời điểm khi bạn đủ lực (tài chính) và niềm tin (vào kiến thức hoặc người tư vấn).

1. Bất động sản được mua bán theo giá thị trường.

Nếu bất động sản được giao dịch theo giá thị trường thì thuế là ngành hưởng lợi nhiều nhất. Kế tiếp là những người có đất nằm trong diện giải tỏa có đất bị quy hoạch làm dự án công/tư. Nếu trước đây bị ép bồi thường theo khung giá đất nhà nước rẻ hơn giá thị trường gấp nhiều lần, thì giờ hoàn toàn có thể rung đùi cười hả hê khi đất của mình nằm trong diện được bồi thường quy hoạch. Tuy nhiên, điều này lại khiến giá bất động sản tăng dần đều, vì không còn chuyện giá bán hợp đồng khai thấp hơn giá giao dịch thực. Người bán đóng thuế thu nhập và người mua đóng thuế trước bạ đúng giá trị mua bán, tất cả về giá trị thị trường thì theo bạn giá bất động sản có giảm? Có thể thấy toàn cảnh tương lai, giá sản phẩm bất động sản ngoài dân hay dự án mới đều có xu hướng tăng.

2. Room tín dụng cho bất động sản.

Việc siết hay nới room tín dụng cho bất động sản, chỉ ảnh hưởng đến một vài hoặc một nhóm nhà đầu tư chứ không phải toàn bộ. Có những nhà đầu tư thuộc dạng "tiền tươi thóc thật", là những người ít bị tác động và ảnh hưởng, nên họ chỉ quan tâm đến sản phẩm và thời điểm họ có thể mua, họ theo dõi để biết động thái của ngân hàng tránh bị tụt hậu về thông tin thị trường chung. Ngân hàng siết room thì tiền mặt là vua, vậy khi ngân hàng nới room thì sao? Theo mình thì tiền mặt vẫn là vua. Vì trong 2 năm qua, nhà nước đã chi ra rất nhiều gói hỗ trợ để cứu người dân lẫn doanh nghiệp trong cơn đại dịch Covid, giờ đã đến lúc hút tiền mặt về, kiểm soát lạm phát. Nới room nhưng tăng lãi suất tiền gửi lẫn cho vay, thử hỏi có bao nhiêu nhà đầu tư đủ khả năng và can đảm dùng đòn bẩy? Đừng kỳ vọng quá nhiều vào chính sách nới room, việc kiểm duyệt chắc chắn sẽ gắt gao, nhiều yêu cầu hơn. Room tín dụng cũng chỉ là 1 trong số nhiều yếu tố tác động đến toàn cảnh thị trường to lớn của bất động sản. Theo tình hình hiện tại, thiết nghĩ việc nới room sẽ tạo cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, đầu tư vào những dự án được ngân hàng giải ngân.

3. Bất động sản có giảm giá?

Cá nhân mình đã từng thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản cắt lỗ cho khách hàng vì khách muốn thanh khoản nhanh (khách lỗ 10 triệu, 20 triệu/giao dịch, sản phẩm gần 2 tỷ). Nhưng điều này không có nghĩa là giá bất động sản nói chung toàn thị trường bị giảm theo. Tỉ lệ nhà đầu tư cắt lỗ, sản phẩm cắt lỗ có nên chúng ta vẫn có cơ hội mua được những sản phẩm giá cực tốt hoặc hời so với thị trường. Nhưng để mua được những sản phẩm như thế thì nhà đầu tư phải là người có kinh nghiệm, có thông tin, nắm rất sát giá khu vực đó. Hoặc họ có môi giới thân nắm khu vực, nên khi có sản phẩm ngon – bổ - lợi sẽ báo để họ cân nhắc xuống tiền. Và giá có thể hời, rẻ hơn thị trường nhưng chắc chắn không có chuyện rẻ như cho như kiểu bắt đáy cổ rẻ 1/2, 1/3, 1/4 khi thị trường downtrend. Ngoài ra, có trường hợp nhà đầu tư ra hàng giá rẻ hơn thị trường, không có nghĩa là họ lỗ, họ chỉ đơn giản muốn thanh khoản nhanh, nên chấp nhận cắt bớt lợi nhuận kỳ vọng.

4. Lời kết.

Với những động thái từ cuối 2021 đến giờ của chính phủ, phải chăng nhà nước đang có hướng điều chỉnh cũng như muốn kiểm soát dần thị trường bất động sản? Ngẫm kỹ thì nhà nước ta vẫn kiểm soát toàn thị trường, không riêng bất động sản. Việc giao dịch hai giá đối với bất động sản trước giờ chỉ là mắt nhắm mắt mở vì cục diện chung của nền kinh tế nước nhà. Chính sách mỗi giai đoạn mỗi thời kỳ sẽ buộc phải thay đổi và điều chỉnh để đảm bảo cho quá trình phát triển. Nhà nước đã tránh thất thu thuế từ bất động sản, thì liệu giá bất động sản có giảm?

Note: Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân, có thể đúng hoặc chưa phù hợp với một số trường hợp. Mong mọi người cùng thảo luận, chia sẻ trên tinh thần xây dựng, góp ý. Cảm ơn những ai đã kiên nhẫn đọc hết bài và có góp ý.

(Theo Trần Tuyền)

Ngọc Nguyễn

Với tốc độ phát triển tại VN thời điểm này cho thấy BĐS chưa ở mức bão hòa như một số nước khác. Mình tin khi những công ty lớn chuyển dần công xưởng về VN thay vì TQ tốc độ phát triển còn mạnh mẽ hơn nữa. Cuộc sống cải thiện nhu cầu sẽ cao hơn rất nhiều, có cầu ắt có cung. Trừ một số ít trường hợp dính dáng ngân hàng cắt lỗ nhẹ, đa phần khách của mình luôn họ hơi buồn chút vì tăng giá chưa đạt kỳ vọng, thực tế bđs vẫn tăng nhé.

Bobby Nguyen

Trong lúc kinh tế khó khăn, nhà nước đang làm lại luật cho phù hợp hơn, đặt biệt là U-cà-na vs Nga chưa ngã ngũ, các cụ thong thả vui chơi cà khịa đồ đi, đầu tư chi cho nó đau tym:))