Bàn về đầu tư bất động sản trong thời kỳ đổi mới

Chap 1:
BÀN VỀ ĐẦU TƯ BĐS TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI <(*_+)>​

Các cụ có câu:
Dễ nhất là nói khoác với người khờ - vì nói cái gì họ cũng há hốc mồm tin sái cổ.
Nhục nhất là nói khoác với người giàu - vì khoe gì họ cũng nhếc mép.
Ngu nhất là nói khoác với người đầu đầy sỏi - vì hở tí là bị vặn, mà vặn xoáy lắm. 

Thôi, đành dùng tác phong quan liêu, biên nhanh - biên mạnh - biên cẩu thả như Mương 14 phỏng vấn Trấn Thành... để trả bài.

Vậy nên mong các đồng chí trong khi đọc cố gắng hết sức thông cảm, nhé!
Đồng chí nào đầu sỏi với giàu thì xin vui lòng bỏ qua cho tôi nhé, cũng vì nhiệm vụ thôi, và hãy nghĩ cho các đồng chí beginner nữa.

CHƯƠNG 1 - CÓ NÊN ĐẦU TƯ BĐS KHÔNG?​

Nói luôn cho vuông là nên, không những vậy mà càng đầu tư sớm càng tốt. 
Mình gặp nhiều đồng chí bonsevic (Bolshevik) nói: "Chỉ có sản xuất mới tạo ra giá trị cho xã hội, còn đầu cơ nói chung và đầu cơ BĐS nói riêng, không làm ra giá trị gì cho xã hội - toàn thổi giá vớ va vớ vẩn. "

Mình nghĩ đồng chí hoàn toàn đúng - nhưng, khoan để mình hỏi đã:

• Đồng chí có muốn nhà đồng chí rộng 10,000m2 có sân vườn, bể bơi thay vì căn hộ tập thể 13m2 bao gồm chuồng cọp ở tầng 4 khu bách khoa không?
• Đồng chí có muốn đi con Mercedes 4matic-dẫn động bốn bánh, êm dịu và an toàn thay vì cong mông gồng đít đạp con Phò-e-nix 2 bánh "tự lái" không?
• Đồng chí có muốn 40 tuổi nghỉ hưu, đưa vợ con đi du lịch Paris rồi vòng về qua Thụy Sĩ mua cái đồng hồ Rolex thay vì 60 tuổi về hưu, 61 tuổi xin thêm chân bảo vệ để có đồng ra đồng vào không?
....
Nếu toàn bộ câu trả lời là "không" thì mời đồng chí gọi cốc trà đá mà vỗ mặt cho nó nhanh tỉnh, mà trà đá ở hà nội là 3,000đ/ cốc rồi đấy - không xin được đâu, hehe.
Còn dù chỉ 1 câu trả lời là "có" thì tin mình đi, hãy đầu tư BĐS càng sớm càng tốt.

Lý do cơ bản vì:

1. Nước mình đang phát triển nên chính sách đất đai chưa thắt chặt:

Phân lô ầm ầm, đổi quy hoạch nhanh như lật bánh tráng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ lúa sang đất loạn cào cào... toàn những việc cực khó nếu bạn ở một nước như Đức hay Mỹ.
Nhưng ở Việt Nam, ngay bây giờ đang diễn ra ầm ầm, hàng ngày hàng giờ đều diễn ra.

Ví dụ đi: 1 sào ruộng 360m2 giá 80tr, thời gian sau đổi sang đất ở bán 80tr.... 1 mét vuông.... một cú lên giá 360 lần ngoạn mục.

Bạn mình ở Đức, Mỹ, Canada... nó khao khát được như Việt Nam mình bây giờ, các đồng chí ạ!
Đồng chí đang sống trong thời kỳ vàng son, và không lâu nữa đâu nó sẽ chấm dứt đấy, lúc ấy đừng hát bài "Ước gì" của chị Mỹ Tâm nhé.

2. Tốc độ đô thị hóa cao :
Mình đi đường Quận 9 hơn chục năm trước chỉ nơm nớp sợ ông cá sấu lao lên từ con kênh với hàng dừa nước tợp cho mình phát ngang bẹn, khiếp!
Còn bây giờ giá trong hẻm xe máy đã 35tr/ m2.

Nói vậy để biết tốc độ đô thị hóa nó thổi giá đất lên ầm ầm, các bạn không được hưởng lợi từ nó thì .... hơi đáng tiếc.

Năm 1981 thầy mình mua mảnh đất 220m2 mặt Âu cơ, Hà Nội giá 2,2 cây vàng. Giờ mảnh đó tầm 1,500 cây - ú òa!! 
Tính ra, tăng có 681 lần giá trị sau 40 năm.
Tính ra, mỗi năm tăng có 17 lần giá trị.

Oái...

Bạn cứ sống và để ý, những mảnh đất khi bạn bé được đưa vào hạng "chó nó ở" thì giờ trị giá như thế nào rồi?

Vậy BĐS là kênh đầu tư luôn tăng trưởng trong dài hạn, và nếu bạn vẫn đứng ngoài cuộc chơi thì... phí thật đấy?

CHƯƠNG 2 - NÊN ĐẦU TƯ BĐS NHƯ THẾ NÀO MỚI ĐÚNG?​

Đồng chí nào hỏi câu này thì chắc đang là đội viên hoặc đoàn viên trong ngành cạp đất!

Thực sự đầu tư BĐS nó là hành vi có tính cá nhân cực cao, giống mỗi người một khẩu vị vậy.

• Có người thì nhạc nào cũng lao vào, sóng nào cũng nhảy, bất chấp hết : Khẩu vị mạo hiểm

• Có người thì miếng dưới 100 tỷ chả thèm mua: Khẩu vị cá mập, mua ít khó quản lý.

• Có người chỉ mua chung cư, mua thì đắt xong cho thuê lại: Khẩu vị "chung cư".

• Có người ám ảnh đất nền, toàn phân lô mới mua: Khẩu vị "an toàn" đất nền.
.... 1001 khẩu vị giống 1001 mùi vị hay 1001 dấu vân tay vậy.

Vậy khẩu vị nào tốt hơn?

Chịu, vì mỗi người có điều kiện vốn khác nhau, thông tin nắm được khác nhau, mức độ chịu rủi ro khác nhau... rồi bố công tác ở những cơ quan khác nhau nữa, hehe.
Nên cứ ai có lãi là ok!
Anh cá mập chửi anh mạo hiểm là liều-ngu-tham, hôm sau anh cá mập toang vì quy hoạch mới do lãnh đạo mới lên điều chỉnh lại....
Anh mạo hiểm chửi anh an toàn là hèn, tháng sau Vin về sát lô đất nền của anh an toàn. Giá nhân 10 lần, anh mạo hiểm tý tự cắt trym...

Đừng đánh giá cách đầu tư người khác và cũng đừng sợ người khác đánh giá cách đầu tư của mình.

Vậy hãy hình thành khẩu vị đầu tư BĐS của bạn, dựa trên các nét tính cách của mình là chuẩn nhất.
Các đặc điểm thường xoay quanh:
• Mức độ chịu rủi ro
• Lượng vốn sẵn có
• Dòng tiền bổ sung (thường từ hoạt động kinh doanh)
• Mục tiêu đầu tư (để siêu giàu, để phát triển tài sản hay đơn giản chỉ để cất tiền cho gọn)
........
Từ đó khi cơ hội đầu tư đến, bạn sẽ tự thấy nó có phù hợp với khẩu vị của mình không?
Không phù hợp thì next ngay - nhanh - khẩn trương.
Dở hơi nhất là copy khẩu vị của người khác trong khi điều kiện của bạn lại khác xa người ta, hãy mặc kệ họ đã thành công như thế nào.

Chị mà mình rất thân, là giáo viên thôi nhưng giờ cơ ngơi thuộc hàng trăm tỷ mà tiền hoàn toàn sạch sẽ các đồng chí ạ.

Từ đất mà ra!

Chị cũng dành dụm mua đất từ mười mấy hai mươi năm trước, sống qua 2 đợt sốt đất năm 2001 và 2008 khẩu vị an toàn, mèo bé bắt chuột cống... à quên chuột bé thôi.

Khẩu vị của chị là:
• Mua an toàn, rõ pháp lý
• Giữ chu kỳ 10 năm ++
• Mua bằng tiền mình có, tuyệt đối không vay
Bạn thấy nét nào trong khẩu vị này ghê gớm, IQ200... hay rụng rời - đổ đốt không?
Không, hoàn toàn đơn giản và dễ hiểu, nhỉ.

Chắc các đồng chí chẳng lạ đoạn quảng cáo "lớp dạy đầu tư BĐS với 20tr đặt cọc lô đất 1 tỷ" của giảng viên khá đẹp trai.... mà mình quên mất tên.

Mình đồng ý là giảng viên đã thành công với chiến lược mạo hiểm đó - gớm giàu nứt đố đổ vách, nhưng khẩu vị đầu tư đó quá nguy hiểm với mình - nên mình bấm "báo cáo quảng cáo", hehe.

CHƯƠNG 3: 4 VIỆC CẦN LÀM ĐỂ ĐẦU TƯ BĐS NGAY​?

Nào thì vào việc.
Sau khi biết lý do nên đầu tư BĐS + hình thành khẩu vị đầu tư thì các đồng chí vén quần lên, nhảy vô nào ơ kìa.
( Đồng chí nào chưa có khẩu vị thì từ từ hình thành sau nhé. )

Bước 1: Thu thập thông tin về đầu tư BĐS:

Đọc đến đây, các đồng chí sẽ lờ mờ hiểu BĐS không chỉ là kênh giữ tiền nữa - nó là kênh đẻ tiền trứ danh rồi đúng không?
Vậy hãy nghe mình, nghiêm túc suy nghĩ về nó.
• Thu thập thông tin về giá BĐS quanh khu vực mình sống
• Quan hệ với các anh chị cò địa phương (mỏ thông tin về đất dù hơi liên thiên trong nhiều trường hợp)
• Nghiên cứu về luật trong đầu tư, chuyển nhượng bất động sản.

Mình thì lên gặp anh địa chính ở xã, lần đầu bo anh 5 lít làm quen, rồi thi thoảng xuân thu nhị kỳ mời anh đi ăn uống, vui vui thôi.

Một thời gian sau mình với anh thân như anh em ruột - thi thoảng rủ nhau đi massage (lành mạnh nhé vợ ơi), rồi anh giới thiệu mình với anh bên quỹ đất, anh bên tài nguyên...

Hóa ra các anh có ngành dọc với nhau các đồng chí ạ!

Sau 1 năm mình nhìn khu đất trong địa phương mình nảy số tanh tách luôn, đi làm thủ tục đất đai thì toàn anh em trên bến dưới thuyền - thiếu nước "gủ góa" nhau trong cơ quan nhà nước thôi, xấu hổ quá...

BÀN VỀ ĐẦU TƯ BĐS TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI - CHAP II​

Nguồn : Linh Nguyen

Nhân lúc vợ sơ hở, tôi lại ngoi lên biên tiếp tham luận - nhưng đính chính là tôi không hề sợ vợ nhé.

Cá nhân tôi thấy bản chất đầu tư BĐS là đầu tư thông tin: thông tin tốt + uy tín thì auto đầu tư ngon, không lệch được.

Thế thì Đồng chí hãy biến mình thành cái RADAR, bắt hết các loại thông tin về BĐS.

Từ thông tin BĐS quanh nơi mình sống trước, rồi thông tin BĐS ở các nơi mình đi du lịch hoặc phượt qua, cả thông tin BĐS nơi bạn bè mình sống, vân vân và...mây mây

Tất nhiên, thông tin bây giờ nó nhiễu loạn khủng khiếp - đặc biệt thông tin được "make-up kỹ lưỡng" từ miệng các anh cò, chị cò, hehe - tôi chân thành xin lỗi các anh chị nhé.

Năm 2016, bác tôi ở huyện bảo " mày mua miếng khu này này - họp thường vụ thấy sắp mở đường to đi qua đấy" .

Tôi mua xong 4 năm chả thấy em đường đâu, nhiều lúc đi ngang qua mảnh đất là lại thấy đau đau ở nơi ông tiêm, và nhớ bác ghê gớm. 
Rồi...cuối năm ngoái, tự nhiên 1 ông đường 2 làn khủng lồ lừng lững xuất hiện - thế là 26 tết, tôi đến thăm bác, kèm theo hộp quà mấy củ với chai Chivas 21 xách tay từ Pháp về - gọi là tri ân, hehe.
Các đồng chí thấy đầu tư cho thông tin nó lãi chưa?

Nhắc lại là đừng hùng hục nhảy vào mua bán BĐS vội, nghe mình thì hãy cứ âm thầm thu thập, phân tích thông tin BĐS trước đi.

Việc tiếp nhận, xử lý, phản biện thông tin giúp bạn hình thành kiến thức về BĐS nhanh lắm.
Còn hứng lên, mua để hên xui theo các thông tin từ miệng anh bán đất thì kết quả đầu tư nó cũng "hên - xui" thôi. 

Bước 2: Chuẩn bị VỜ ÔN VÔN sắc VỐN​

Thông tin thì nhiều, cơ hội thì nhiều, nhưng vốn thì có hạn - nhớ nhé các đồng zâm... à quên đồng chí!

Đừng bao giờ nghe cò bơm đây là cơ hội ngàn năm có một, mục đích chính là nó muốn tỉn vốn của đồng chí đấy.

Cô đọng thì vốn chỉ có 2 loại:

• 1 là vốn của chính mình: Tuyệt vời nhất là buôn bán 1 lĩnh vực nào đó để có dòng tiền lành mạnh đầu tư bđs, còn làm nhà nước kiểu nhân viên... thì tích lũy cũng khá lâu để đầu tư được bđs đấy.

• 2 là vốn của người khác: ví dụ bố mẹ đẻ, bố mẹ vợ, ngân hàng, anh tín dụng đen.... dân trong ngành gọi là đòn bẩy - khiếp, hàn lâm nói cũng sang người ghê 

Việc MiX 2 loại vốn này thế nào thì lại tùy từng khẩu vị đầu tư của các đồng chí - như tôi nói lúc đầu.

Rủi ro cao thì lãi cao, đi đôi với thiệt hại cao nếu nhỡ may tạch.

Đồng chí nào liều thì đi bốc bát họ của mấy anh xã hội thâm để đặt cọc lô đất, mấy ngày sau bán cọc lãi được mớ tướng, thế là đưa vợ đi mua con phôn-khôn 12 promax, vợ cười hềnh hệch díp hết cả mắt....

Nhưng nếu không bán kịp cọc thì lại lặng lẽ báo nhà, hoặc hy sinh ngón tay... biết đâu thành thầy giáo quốc dân thì sao?

Nhiều anh chị thông minh, dùng thông tin để kêu gọi nhà đầu tư ném tiền vào - rồi dùng chính tiền đó để quay vòng mỡ nó rán nó - thật đáng ngưỡng mộ.

Anh bạn thân của mình năm 2009 là một trong những người như thế này, anh bán cả sàn chung cư, lãi bộn mà chả phải bỏ đồng vốn nào cả.
Năm 2012 anh lánh vào Sài Gòn làm xe ba gác một thời gian, vì chủ đầu tư nó ngoạm anh xong nó trốn, khách đặt tiền mua nhà nó đến siết nên anh cũng trốn luôn.... lâu lâu anh em vẫn facetime, anh vẫn phân tích về bđs rất tài tình nhưng cứ đến đoạn gạ mình vốn thì máy phôn-khôn của mình mất sóng wifi... Sau anh cũng né dần.

Các đồng chí lưu ý: Tiền nó liền với ruột. Cơ hội qua thì còn cơ hội khác để xuống tiền, nhưng mất tiền thì.... chết.

• Thông tin và cơ hội nó quý nhưng nó không hiếm.
• Còn vốn trong túi đồng chí thì nó vừa quý lại vừa hiếm, nhể!

Nếu muốn học cách vay mượn, lừa bố mẹ, chiếm dụng vốn của người khác để làm đòn bẩy đầu tư bđs, thì liên hệ các team đa cấp, tiền ảo đang nổi nhé - nghề của họ sâu hơn mình nhiều bậc lắm, hehe.

Khẩu vị của mình là dùng tài chính của mình + dòng tiền kinh doanh lĩnh vực khác để đầu tư bđs, chả vay mượn ai cả. Miếng nào to thì rủ mấy anh em chơi thân cùng vào chung.

Lý do đơn giản là mình khó ngủ, đêm cứ hơi suy nghĩ tí là mất ngủ đến sáng - nên cứ ca khó là mình né.

Lưu ý:
Sống ở các làng quê Việt Nam, các đồng chí rất hay nghe thông tin "nhà này, nhà kia vỡ nợ - bán gấp miếng đất rẻ lắm...."
Cơ hội mua giá quá hời, xuống tiền cái là có lãi luôn - chuẩn không?

Mình nghe được thông tin này thì mình chỉ xoa tay: "em thì làm gì còn tiền, tiếc thế cơ chứ..."

Lý do vì đã đến đường cùng, vỡ nợ, bán nhà chui rồi thì chủ đất cũng xoay hết cách rồi, thế nên pháp lý của lô đất cực kỳ khó để xác minh xem đã thế chấp, viết giấy... bán cho bao nhiêu bên rồi.

Éo le là chủ nhà lại đòi tiền ngay với giao dịch bí mật cơ... thế có khác nào bịt mắt lái Porsche không ?

Đỏ thì bán sang tay lãi mớ tiền, nhưng đen thì mất trắng luôn....

Khẩu vị của mình là an toàn nên mình né các ca này là như thế, trừ khi anh chị em ruột trong nhà thì mình sẽ giúp theo cách khác.

Tóm tắt: Vốn có hai loại là tự có và đòn bẩy (tức đi vay), cách dùng vốn như thế nào thì tùy khẩu vị nhưng tuyệt đối đừng để mất vốn, nhé!

Bước 3: Chuẩn bị PHÁP LÝ​

Nếu các đồng chí tiếc 1 củ cho luật sư, 1 củ cho địa chính, thì tỷ lệ đồng chí ăn đạn là khá cao - đừng bảo nhiều tiền là khó bị lừa nhé. 

Cùng 1 mảnh đất, check quy hoạch 5 năm ok, check quy hoạch 10 năm ok, check quy hoạch 15 năm thì mất sạch... và nó vẫn đang được rao bán tưng bừng trên chotot

Tôi sẽ đá nhanh phần này, vì nó là công thức rồi - đồng chí cứ theo barem mà làm.

Để tiến hành giao dịch 1 lô đất, ở một nơi rõ là xa lạ thì tôi thường chuẩn bị các bước sau:

• Luật sư chuyên mảng BĐS: 1 hoặc 2 luật sư độc lập, tùy giá trị giao dịch.

• Kết nối check quy hoạch ở Quỹ Đất hoặc phòng TNMT

• Thêm thông tin ngân hàng nếu cần

• Kết nối trước với Phòng công chứng quen nếu có

TẠI SAO CẦN LUẬT SƯ:

Vì bạn lâu lâu mới mua miếng đất còn luật sư một ngày họ xử lý vài chục giao dịch bđs, họ đọc hợp đồng từng chữ một, họ check hồ sơ bên bán từng loại giấy tờ một... để đảm bảo nội dung giao dịch đúng yêu cầu của bạn.

Việc của bạn là trả phí cho họ thôi, ok!

Tôi bị bẫy mấy phát các đồng chí ạ, đội cò lắm bài để mình xuôi xuôi lòng khi đang giao dịch lắm... ví dụ mặc cái váy ngắn, mặc cái áo xuyên không ỡm ờ....May có luật sư họ stop mình lại chứ không mình cũng nhắm mắt đưa tym.. à đưa chân rồi đấy.

À, bọn lừa đảo khi nghe thấy bên mình dùng luật sư - chúng nó hay chùn lắm, không biết sao thế

VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KHI GIAO DỊCH​

Các bước chính để sang nhượng miếng đất, cơ bản gồm:

• Đặt cọc: Check giấy tờ chuẩn thì cọc thôi.

• Soạn & ký Hợp đồng chuyển nhượng ở phòng công chứng

• Nộp 1 cửa, nhận giấy hẹn. Nếu thiếu hồ sơ thì đi bổ sung thêm.

• Đợi thông báo thuế thì đi nộp thuế

• Lên lấy sổ về.

( Thủ tục chuyển đổi tôi biên bài khác )

Tôi phải nhắc các đồng chí là thuê Luật sư giúp đảm bảo trình tự + nội dung giao dịch được diễn ra đúng, đủ nhất. Chứ không phải là để trang trí... hay anh chị nghĩ tôi là sales cho hội thầy cãi mà cứ xui anh chị thuê để cắn hoa hồng đâu.

- Nếu anh em trong nhà, hoặc bà con khối phố, hoặc thân bằng cố hữu... mà bán đất cho nhau thì lẳng lặng mà làm - bỏ qua bước luật sư cho đỡ tốn đôi củ, tiền ý để giao dịch xong ra quán bia giao lưu chục vại bia với đĩa đậu lướt ván cho thắm tình cảm, chả tội gì.

- Nhưng giao dịch với người lạ, giao dịch địa phương khác... thì nên có luật sư, các đồng chí ạ. Cứ nghe tôi.

Thường các đồng chí sẽ chết ở những bước nho nhỏ trong quá trình giao dịch, ví dụ bị "lươn" nó ăn tiền đoạn cọc, đoạn thuế-phí, hoặc đoạn "cho chị vay ít tiền, rồi trừ vào..."

Nếu đồng chí có thói quen "chờ tí, em hỏi ý kiến luật sư" thì tỷ lệ thụ thai... à quên độ rủi ro của đồng chí sẽ thấp xuống, một cách tự nhiên.

Tôi thi thoảng va các anh chị chơi hệ khôn vặt, trong giao dịch mồm thì xoen xoét "mình phải win-win em ê" cơ mà toàn nhè "lưỡi dao" cho tôi cầm, chu đáo thế chứ:

• Tính cả đất UB vào diện tích.

• Nhận cọc mà không muốn viết giấy, bảo là "có tí thì đáng gì, chả nhẽ không tin nhau..."

• Thỏa thuận thì bao giấy tờ, nhưng hợp đồng lại ghi bên tôi phải nộp thuế

• Giấy tờ thì chưa rõ ràng cơ mà cứ đòi cọc bằng được

• Góp vốn nhưng chả chịu cho đứng chung tên

Tôi thì lạ gì, nhưng là thanh niên đầu bổ mái bằng nên tôi không thể bộp thẳng vào mặt như các thanh niên cắt đầu moi được, tôi giả ngu các đồng chí ạ:

- "Em biết gì đâu, em có mỗi tiền thôi. Luật sư em nó bảo ok thì em chuyển tiền...."

Nói thế vừa lịch sự lại vừa không cho con lươn có cửa bật 

CHECK QUY HOẠCH​

Cô tôi bị quy hoạch nó mút mất căn nhà bên Long Biên dù cô mới mua năm 2019 - năm bị sao Thái Bạch - cô nói thế.

Vậy mua nhà trong khu dân cư nhà ở san sát cũng rủi ro y hệt mua ở rừng cao su Đồng Phú, Bình Phước (Đội cò trong này hay bảo khách là cứ vườn cao su nào có xây nhà to to thì hãy yên tâm là không dính quy hoạch, chả hiểu ai bày luôn. Ơ Thế mà vẫn có người tin )

May là Quy hoạch hiện giờ có thể được check công khai tại phòng tài nguyên môi trề, trung tâm quỹ đất hoặc địa chính xã.

Rủi là năm nào cũng có điều chỉnh quy hoạch, và nếu đen thì check không kỹ vẫn dinh quy hoạch như đi bơi ... xong dính bầu.

Chưa kể vừa họp xong, ra quyết định rồi nhưng chưa kịp điều chỉnh vào quy hoạch chung, nên check quy hoạch đơn giản thì ok, và rồi check sâu hơn thì lòi ra mấy văn bản mới, và bi kịch bắt đầu!

Nếu có người quen, các đồng chí sẽ tiếp cận dễ hơn các bộ phận check quy hoạch.

Còn nếu không quen ai, thì cứ nhớ đưa cả BÁC đi theo, cũng không ai làm khó đồng chí đâu, dân với cán bộ sẽ như cá với nước thôi.

Một số địa phương, ở một số thời điểm có tình trạng cán bộ TNMT vì lợi ích cá nhân hoặc lợi ích nhóm - cái này tôi chịu - đã tung thông tin giả, tất nhiên là nói mồm thôi.

Ví dụ có cái khu cù lao ở một tỉnh nọ, cán bộ đồn nhau cả khu sắp bị quy hoạch nó đớp, đồng bào phải nâng cao cảnh giác.
Thế là đồng bào bán tống bán tháo đất, gớm tí thì mất hết.
Thời gian sau, đồng bào giật mình khi chả thấy quy hoạch nào cả, và chủ đất mới toàn là "người nhà cán bộ" giúp mình năm nào, trái đất tròn thật, hehe.

Nên tôi khuyên nếu muốn xuống tiền các lô to thì nên check chéo quy hoạch hoặc check có văn bản yêu cầu đàng hoàng, cho yên tâm.

Việc mua đất ở các khu tái định cư, đất đấu giá của nhà nước là một phần hạn chế các rủi ro liên quan đến quy hoạch - vì để ra được dự án đấu giá, các anh chị quan chức đã mài quy hoạch chỉn chu cả rồi, mời nhân dân xuống tiền  thôi.

Chị của tôi cũng ở Long Biên, và cả đời chị chỉ mua bán đất đai trong quận Long Biên - nơi chồng chị làm to to ở bộ máy chính quyền, vì chị muốn hạn chế rủi ro pháp lý mà cụ thể là toang do quy hoạch. Cứ đọc số thửa, tờ bản đồ, lúc sau chị báo kết quả luôn - nhanh hơn cả mấy anh cò lành nghề.

DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG​

Cái này cá nhân tôi chưa dính phốt nào với dịch vụ công chứng cả, chủ yếu là mặc cả giá rổ cho nó hợp lý thôi.

Nếu tìm phòng công chứng thì tôi cứ nhắm cái có quen biết không thì phải to nếu địa phương đó có nhiều phòng, nhiều nơi cả huyện chỉ có nhõn cái, hic.

Nếu dịch vụ công chứng thì tôi chọn cái quen biết, giá cả phải chăng, lễ phép, mặc váy zip ngắn, áo thoáng, ưa nhìn, đến còn có hứng điểm chỉ phành phạch.

Bước 4: ĐI MUA ĐẤT​

Đến chỗ này các đồng chí cũng khá khá skill rồi, tiếp là sẽ phải đi tìm miếng đất của đời mình rồi.
Nói luôn việc đi tìm đất để cạp là việc liên tục, liên tục... nếu đồng chí muốn đầu tư BĐS.

NÉ SCAM CƠ BẢN - ĐẦU TƯ BĐS​

Đọc 3 bài của tôi...các đồng chí đã cạp được miếng đất nào chưa?
Với cả cạp xong có đồng chí nào đổ nợ không?
Tôi chưa thấy ai chửi ví lại bóc phốt tôi trên phây-búc, thế chắc là đến giờ phút này thì chưa nhể.

Chả là hôm trước, đang nửa đêm, đang xâu kim nhập tâm (trông nam tính này thôi chứ ở nhà tôi dam-dang ra trò đấy, khâu vá quần quật suốt ngày) thì giật hết cả mình, con phôn-khôn run bần bật, kêu như ông chó hóc phải xương. Vơ vội phôn-khôn lên thì thấy có đồng chí đang gọi video call, nửa đêm mà video call, hết hồn chim én không.

- "Đồng chí ơi, tôi đang mua miếng đất, mới cọc 100tr rồi giờ bên kia gọi mấy cuộc không bắt máy, làm sao đây người ơi? Tâm tư rối bời quá"
- "Bình tĩnh, Thế có hợp đồng cọc đấy không? Gửi ảnh tôi xem"
- "Không, bên kia viết biên nhận thôi"
- "Thế có quen biết hay họ hàng gì không?"
- "Không, nhưng chị này có tâm lắm... tôi tin tưởng lắm lắm"
- "Ối, Thế zalo chị ý có để ảnh Bồ Tát không? Chị có Hay kể chuyện từ thiện không?"
- "Ơ, Có, có luôn, sao đồng chí biết hay vậy?"
- "Thôi, khả năng ca này ăn cho hết rồi đồng chí nhé....."

Tạm dừng chuyện cảnh giác đêm khuya ở đây, tôi sẽ vòng lại phân tích ca này sau. Giờ tôi xin phép biên vào chủ đề chính:

Hôm nay tôi sẽ biên về "scam đầu tư bđs" và vài kỹ thuật né "scam" cơ bản dành cho các đồng chí đang hừng hực khí thế - chuẩn bị lao vào, cạp những miếng đất đầu tiên...

Mục tiêu đơn giản là mong nó giúp các đồng chí hạn chế rủi ro vỡ nợ, từ đó sẽ giảm nguy cơ bóc phốt tôi trên cõi mạng, nhé.

Để mở đầu, tôi phải nói luôn là: nếu các đồng chí tham gia đầu tư bđs thì chắc chắn dòng đời sẽ đưa đẩy đồng chí gặp... các anh, các chị "bán cam" - chức danh dân gian gọi trìu mến bằng hai chữ thân thuộc "lừa đảo".
Sẽ gặp đấy dù thực lòng ông tiêm đang thổn thức của đồng chí không hề muốn, ok chưa.

Vì thường sau mỗi cuộc gặp ân tình với anh chị bán cam, các đồng chí nhẹ thì mất thời gian-tiền bạc, nặng thì mất sự nghiệp, nặng nữa thì... để đôi tổ ong ngay ngắn ở cầu Long Biên rồi san-to mấy vòng xuống Red River đỏ lững và 3 ngày sau nổi quãng Hưng Yên... đại khái vậy.

Dưới đây là một số kinh nghiệm nhận diện và né đòn các anh chị bán cam - đây tất nhiên là kinh nghiệm cá nhân của tôi, nên nhiều thứ chỉ mang góc nhìn cá nhân, khó tránh phiến diện - và nếu có nhỡ động chạm phải đồng chí nào thì mong các đồng chí đại xá nhé.
Các đồng chí hãy lưu ý "Đầu tư BĐS" sẽ có lãi hoặc lỗ, hoặc đen thì bị găm vốn khó thanh khoản... nhưng ít nhất các đồng chí vẫn còn miếng đất dắt cạp quần chờ cơ hội sau, chứ dính vào "scam" thì cơ bản là mất tất, he he. Phải TỈNH nhé.

NHẬN DIỆN CÁC ANH CHỊ BÁN CAM YÊU NGHỀ  

Tôi ăn ở tốt nên trộm vía... toàn gặp phải các anh chị "bán cam", chả hiểu sao. Hay là kiếp trước mình là tiên nữ trên giời, chỉ trót bomb hàng... có chục lần, mà kiếp này bị nghiệp nó vật nhỉ?

Sau mỗi cuộc tình, à quên cuộc gặp thì tôi nhận ra ở các anh chị, tuy mỗi người mỗi vẻ nhưng đều toát ra các nét... nó cứ na ná nhau:

• Nói chuyện hay liến thoắng, liên tha liên thiên. Rất ngại khi đi vào chi tiết.

• Mới gặp nhưng rất hay chủ động khen mình, nào là "chị khó tính lắm, không phải ai cũng chơi đâu... nhưng gặp em là chị có cảm tình ngay", "tướng em như này có lộc lắm", "em toát lên vẻ rất dễ thương kiểu Kenny Sang ý", "nhìn là biết em phải trên 21cm, nhẩy" (cái này tôi bịa). Túm lại các anh chị bán cam sẽ luôn tập trung "thổi" đồng chí lên tận 9 tầng mây, nghe cứ êm êm, lịm lịm  người.

• Toàn nâng cao quan điểm về Tâm-Tín-Đức của cá nhân. Kiểu "chị làm gì cũng phải có tâm, em ạ. Trừ lừa đảo thôi...", "hàng xóm toàn khen chị có tâm, ví có đức..."

• Rất hay kể về thành tích cá nhân, ví dụ như "10 năm chưa lỗ vụ đất nào", hay "chị vừa lãi lô đất trăm tỷ xong", "chị làm chỉ có thắng thôi"

• Rất hay kể về "hành trình làm từ thiện" của bản thân, "nay giúp chỗ này", "mai phát chẩn viện kia", kể tồ tồ ra, đáng yêu cực.

• Là nữ thì Zalo, Facebook hay để ảnh Quán Thế Âm Bồ Tát - không hiểu sao toàn thế.

• Một vài anh chị bán cam 7x, 8x vẫn thi thoảng có thói quen khoe quan hệ ghê chết luôn, ví dụ "chú làm ở viettel, à quên làm bộ công an". Kinh cực luôn.

Các đồng chí để ý không, bình thường giao dịch đất đai hay các giao dịch về kinh tế thì chủ yếu sẽ liên quan đến lợi ích của mỗi bên, thế thôi.
Trước sẽ là bên chê, bên khen, sau đó sẽ là nài nỉ, mặc cả nhau từng tí một, như mua mớ rau, hay con cá ngoài chợ thôi.

Và nếu chỉ tung 1-2 câu xã giao bên ngoài thì ok, nhưng tung quá nhiều đòn gió... thì khả năng cao là để đánh lạc hướng các đồng chí, nên nảy số và nâng cao cảnh giác ngay.

"Liên tha liên thiên, zalo tôi cũng để ảnh bồ tát đây lày...., nhưng bé đến giờ tôi chả lừa ai cả"
Ơ kìa, tôi đã nói cứ có các điểm trên là lừa đảo đâu?
Ý tôi là nếu gặp đối tác có các đặc điểm trên, thì cần thận trọng x10, x100 lần trong giao dịch, thế thôi.

Hãy cứ cẩn thận như một "bà già" minh mẫn, các cụ có câu "kẻ cắp gặp bà già" - ý đại khái là bọn gian cứ gặp các bà già là nản lắm lắm.
Vì các bà vừa chậm, vừa khó tính, lại hay hỏi xoay, hỏi xoáy nữa... xác định là đớp 1 đồng của các bà thì khoai lắm, hehe.

Mà bọn ít nói nó cũng lừa ác phết đấy, nhưng do ít nói, lừ lừ nên mình coi như người lạ - mà với người lạ thì mình thường mặc định sẽ rất cảnh giác, có phỏng?

Bọn liên thiên nó cứ nói tí là đi vào lòng người, vù cái thành người thân luôn, xong mất cảnh giác, xong ăn mứt... Đấy, khổ thế đấy.
Ví lại trong giao dịch với bọn ít nói, cũng đỡ phân tâm hơn bọn liên thiên, nhể.

Kinh nghiệm cá nhân tôi, là gặp các đối tác như trên thì 90% là sẽ chả có giao dịch nào thành công, nên tôi hay khéo léo né từ đầu cho đỡ ôm việc vào người.
Còn gặp các em xinh tươi, nhân cách ỡm ờ thì tôi khéo léo lái sang chủ đề tình cảm, vớt vát tí gọi là.... khú khú khú.

Rồi, giả sử nếu các anh chị bán cam trót lọt trong việc tiếp cận với đồng chí, thì dưới đây sẽ là một bài chiêu cơ bản đồng chí thường sẽ dính:

SCAM 1: Tỉn cọc​

"Chú cứ cọc mấy chục, chị em với nhau giấy tờ làm gì... chú sơ hở là chị lừa tí thôi mà, khí khí"
Khi đồng chí ưng miếng đất rồi, hãy xem ngày đẹp, giờ hoàng đạo để dắt díu nhau ra phòng công chứng làm thủ tục đặt cọc.

Cách này là tốt nhất, vì phòng công chứng nó sẽ tham gia kiểm tra hồ sơ, giấy tờ, sổ giả... và ok thì nó khóa giao dịch miếng đất đó lại.

Cọc bằng hợp đồng cọc có người làm chứng cũng được, nhưng nếu chủ đất nó dở hơi thì mình cũng sẽ dở hơi theo.

Một là nó tiếp tục cho người khác cọc "cho vui cửa vui nhà" hoặc nó "đãng trí" chả nhớ mình là ai, chả nhớ đã nhận cọc chưa, buồn cười cực...

Còn chưa ký cá gì đã nhắm mắt nhắm mũi chuyển khoản cọc đất thì mời đồng chí qua môn thể thao mạo hiểm... thả gà ra đuổi.
Mà các anh chị bán cam dạng "tỉn cọc" thường là đội chí phèo, xã hội thâm, hoặc đường cùng trây bửa rồi... hỏi hàng xóm láng giềng phát là ra luôn.

Chứ một khi đã dính vào bẫy tỉn cọc rồi, thì khả năng lấy lại cũng cao như... giải ngân cho chí phèo vay tiền ý, hehe.
Đang thời điểm bđs nóng sốt như thế này, các nhà đầu tư càng ngày càng "ẩu" hơn, "dễ dãi" hơn. Và các anh chị bán cam rất ưng điều này.
Nên cọc bao nhiêu là đủ, thì tùy vào thỏa thuận và mục đích của hai bên.

• Nếu đất nóng quá, khả năng bẻ cọc cao thì đồng chí hãy đóng cọc to vào. (Không thiếu nơi các đồng chí đặt cọc cái xong mang đi bán cọc luôn, bỏ mỗi đồng đặt cọc mà đớp cả mớ tiền chênh, lãi bội tiền luôn)

• Nếu đất nguội, chả ai vội gì, thì đồng chí thỏa thuận cọc một chút gọi là, miễn là cả hai cùng vui thôi.

Cái này tôi trộm kiến thức của đội luật sư, nên các đồng chí bỏ vài củ đi thuê luật sư thì họ cũng sẽ giảng cho đồng chí như này.

SCAM 2: Đất Pha-ke​

Oái, đất mà cũng