ĐẦU TƯ VÀO BĐS MÊ LINH VÀ CHỜ ĐỢI

Từ hôm đại hội cổ đông của Vinhomes, công bố những thông tin nóng bỏng rẫy về các dự án siêu khủng, siêu hot của đế chế BĐS số 1 Việt Nam này. 

Theo Đại hội cổ đông, ông Nguyễn Đức Quang – Phó Tổng Giám đốc Vinhomes khẳng định, Vinhomes sẽ tập trung ra mắt và mở bán trên thị trường 3 dự án gồm: Dream City Hưng Yên; Vinhomes Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa trong quý 3 và quý 4 năm 2021. 

Như vậy, dù có trong tay quỹ đất hai dự án lớn tại Mê Linh, Hà Nội là AIC 90 ha và Làng Hoa Tiên Phong nhưng trong kế hoạch ngắn hạn, Vinhomes chưa triển khai hai dự án này.

Điều đáng quan tâm là ảnh hưởng của thông tin này đến thị trường Mê Linh là điều nhiều anh chị em quan tâm hỏi nhiều, nay rảnh note lại chút....

Nhìn lại quá khứ, hàng nghìn nhà đầu tư mắc kẹt tại Mê Linh với các suất đầu tư biệt thự, đất nền từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, mức giá trung bình 5tr/m2 đối với biệt thự 400-500m2 và 7-10 triệu/m2 với đất nền diện tích nhỏ trên dưới 100 m2. 

Năm 2020, thị trường Mê Linh có hai đợt tăng giá mạnh đó là thời điểm cầu cầu vượt Phạm Văn Đồng thông với cầu Thăng Long được sửa chữa nâng cấp khiến diện mạo giao thông và diện mạo cảnh quan khu vực này trở nên cân bằng hơn so với cầu Nhật Tân cũng như thời gian gia chuyển từ nội thành ra sân bay thuận tiện hơn. 

Giới đầu tư có sẵn trong tay vài chục tỷ đến trên dưới trăm tỷ bắt đầu gom hàng mạnh từ cuối năm 2020 với mức giá cho nhà đầu tư mắc kẹt thoát hàng ở mức từ lần lượt từ 8-15 triêụ/m2 và nỗ lực bán lẻ tăng giá cho nhà đầu tư nhỏ lẻ với mức lợi nhuận khoảng 20-30% trong khoảng từ 2-4 tháng cho các nhà đầu tư mới. 

Cuộc thổi giá bắt đầu trở nên ồn ào và bất ngờ tăng mạnh lên trung bình 13-16 triệu/m2 đối với biệt thự Cienco 5, AIC... và trung bình 20-23 triệu/m2 với liền kề Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista...  đất đấu giá và đất trong dân tăng tương ứng trong quý II/2021 bởi những thông tin rò rỉ về sự khởi động của các dự án khủng của các đại gia đình đám như dự án của Vin Group, Sovico, CEO, MIK Group...

Lưu ý là riêng các khu dự án Cienco5, Minh Giang 1,2,3...gần cụm dự án của AIC vừa chuyển giao cho Vingroup tại Mê Linh dù nhìn vào các khu đô thị gần như bỏ hoang, trâu bò hàng đàn, cỏ cây tươi tốt thế thôi như lại là các dự án đang rất hot. Khu này hạ tầng rất tốt, rất gần Hà Nội và quan trọng là nó đang có sóng ngầm. Giá vẫn khá tốt 18-27 tr/m2, nhưng có cái dở là phần lớn ở dạng hợp đồng góp vốn, chưa có sổ đỏ. Để ra sổ chắc chắn phải xác định là thêm phần chi phí đáng kể nữa như các loại thuế, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng...

Đặc biệt, Mê Linh cũng là khu vực có khoảng 60 dự án lớn nhỏ đang mắc kẹt về pháp lý do quá trình sát nhập từ Vĩnh Phúc về Hà Nội. Thời ký đó cấp phép manh mún vụn vụn các khu quy mô 30 hec đổ lại và phân lô bán nền góp vốn, nhưng đến nay đều phải chờ UBND TP Hà Nội trực tiếp rà soát, đối thoại gỡ khó xin báo cáo Thủ tướng và phải được Thủ tướng chỉ đạo từng dự án mới có thể khởi động, gần như pháp lý làm lại từ đầu nên có rủi ro và nhiều tranh chấp phức tạp. Vì vậy với dự án pháp lỷ lởm khởm, không nên mua mà theo dõi thêm chờ cơ hội. 

Đất đấu giá Mê Linh có lợi thế hạ tầng đầy đủ và sổ đỏ nhanh gọn, xây dựng được ngay hoặc không phải xây dựng, mỗi lần đấu đều có số hồ sơ mua gấp hàng chục lần số sản phẩm mang ra đấu. Tâm lý đấu đã từng đẩy giá đấu trúng lên cao hơn giá của thị trường đang giao dịch nên nếu ai trúng giá hợp lý sang tay ngay tiền lãi nhưng đấu trúng giá cao cũng nhiều người bỏ cọc lỗ tiền đã nộp vào đấu vì không có tiền để nộp cũng như không có mục đích sử dụng lâu dài. Đất đấu giá có mức giao dịch cao hơn đất dự án, trung bình trên dưới 30 triệu/m2 và mặt đường to trục chính 40-45 triệu/m2 ....

Nhược điểm: Chưa có dự án nào lớn đã hoàn thiện đi vào vận hành mà có thương hiệu chuyên nghiệp hiện hữu. Quy hoạch các dự án cũ manh mún không có tầm nhìn và nhiều dự án bế tắc về pháp lý. Quy hoạch hiện tại không có điểm nhấn về không gian và bản sắc riêng mà gần như 90% là phân lô bán nền, chung cư thu nhập trung bình và nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà đúng ra nên có những khu vực cho mô hình trải nghiệm nông dân, bảo tồn hoa hoặc farm rau hoa nghỉ dưỡng cuối tuần, tỷ lệ di dân cơ học thấp... 

Ưu điểm: Vùng đầu tư cận kề Hà Nội, hạ tầng đẹp, thuận tiện, giá chỉ bằng ½-1/3 so với Đông Anh đã tăng giá từ nhiều năm trước trung bình trong làng xóm 30-40 triệu.m3, trục đường to đã lên tới 80- 100 triệu/m2. Đã xuất hiện dự án của chủ đầu tư cá mập quy mô khủng... Nhiều khu công nghiệp, số lương công nhân chuyên gia làm việc tại các nhà máy đông, nhu cầu mua BĐS để sử dụng tại chỗ lớn... 

Túm lại, nếu đất Đông Anh đã cao gấp 2-3 lần, thì đất Mê Linh cũng đến chu kỳ sau 10 năm trở lại cũng sẽ tăng thôi vì nhiều thông tin tốt. Người Hà Nội mang bao tải tiền đi mua vơ mua vét các loại đất rừng, đất ruộng, đất đồi, đất các tỉnh khắp mọi nơi thì ngay sát sườn Mê Linh người ta cũng sẽ mua thôi miễn là pháp lý đầy đủ...

Chỉ có điều, đã qua rồi thời đầu tư mà nay mua mai bán, một hai tuần hay một vài tháng kỳ vọng giá cao lãi nhiều.  Đừng có dại mà nghe rót mật vào tai mà rồi lướt lát với sóng lớn sóng bé. Đất đai là có tính toán, có rủi ro, và cũng là phải có tay có lộc nữa, ai may được lộc thì đó là số nhỏ, không đại diện cho toàn cảnh chung của thị trường...

Có thể xác định, mua đất Mê Linh thì để 1-3 năm (tăng  được 5-10 – 15 triệu/m2 tuỳ vị trí và diện tích, có thể có bất thường tăng cục bộ ở một vài thời điểm) và tầm nhìn 5 năm (gấp đôi okie). Nên là, với đất Mê Linh, bây giờ thích hợp nhất sẽ là cái tút: 

“Đầu tư vào BĐS Mê Linh và chờ đợi” ! 

(Nguồn: Tigon Ninh)